Yvelines : On se calme ! - Le Nouvel Observateur
Les 262 communes du plus peuplé des départements de la grande
couronne marquent une pause – ou du moins un ralentissement –
dans la flambée immobilière.
Pour s’offrir un petit-déjeuner devant la vallée de la Seine,
Françoise supporte jusqu’à trois heures de trajet par jour entre
sa maison d’Evecquemont et son entreprise de la porte de Saint-Ouen.
« Une fois à Meulan, je trouve un calme, une sensation d’espace
qui me font oublier le reste. » D’après la direction de
l’Equipement des Yvelines, plus de 250 000 personnes quittent
ainsi le département chaque matin pour aller travailler,
essentiellement sur Paris et les Hauts-de-Seine. Longtemps
concentrés sur les communes du nord-ouest, proches de la
capitale, les acheteurs s’éloignent vers le sud-ouest et les
villages ruraux de la vallée de la Seine. « Une belle propriété
de 150 m 2 habitables avec un jardin qui se vend 700 000 € à
Saint-Nom-la-Bretèche se négociera 600 000 € à Rambouillet, 350
000 € à Montfort-l’Amaury et 300 000 € à Clairefontaine »,
détaille Nicolas Finkelstein, de la Chambre des Notaires de
Versailles.
Selon la Fnaim, le prix des appartements a augmenté de 75% en 5
ans et les maisons de 52,9%. Au troisième trimestre 2006, la
Chambre des
Notaires de Paris donnait un prix moyen de 3 431 € le
mètre carré pour les
appartements et un budget moyen de 354 301 € pour les maisons. A
ce niveau de prix, le département le plus vert d’Ile-de-France,
après la Seine-et-Marne, marque un ralentissement plus que
logique. « Le volume des transactions est moins important qu’il
y a un an, observe Nicolas Finkelstein. En termes de prix, après
une hausse à deux chiffres pendant 7-8 ans, on passe à un seul
chiffre. Cela n’annonce pas une chute, ajoute-t-il. Cependant,
les vendeurs doivent apprendre à négocier. » « Mais il y a
toujours une pénurie de logements sur le marché », ajoute Noël
Ringuière, directeur d’Immo-Concorde. Le constat est le même sur
le terrain du neuf. « Ici aussi, l’heure est à la stagnation,
observe l’Agence nationale pour l’information sur le logement de
Paris (Anil) dans son dernier rapport de conjoncture sur la
grande couronne francilienne. Depuis un an déjà, les prix
s’ajustent, au fil des trimestres, entre 3 700 et 3 800 € le
mètre carré. » La construction dans les Yvelines est
insuffisante. « L’Etat et le conseil général estiment qu’il
serait nécessaire de produire 4 500 logements par an pour
maintenir la population. Après plusieurs années de production
faible, environ 3 000 unités par an, l’objectif est fixé à 6 000
logements à l’horizon 2009-2010 », explique Aude Debreil,
directeur général de l’Etablissement public foncier des Yvelines.
Effective depuis le début de l’année, cette structure, opérateur
foncier des collectivités publiques des Yvelines, ambitionne de
produire du foncier pour 2 000 logements, principalement
localisés dans le tissu urbain constitué.
Aurélie et Philippe Lardon
Avocate et ingénieur à La Celle-Saint-Cloud
« Locataires à Suresnes, nous voulions faire un premier achat
près de Paris. Nous avons finalement acheté un appartement de 4
pièces (78 m 2 ) dans une petite résidence des années 70. Nous
l’avons négocié 275 000 € . Le sacrifice concédé en temps de
transport nous sommes à environ 45 minutes de nos lieux de
travail est compensé par le cadre de vie, très sympa. »
Remerciements à Jacques Charret de l’agence Ouest Résidentiel
Vous aimez conduire ?
Malgré le développement du covoiturage et l’ouverture de
nouvelles liaisons de transports en commun (fin 2004, une ligne
grande ceinture a été mise en service entre Saint-Germain-en-Laye
et Noisy-le-Roi par Saint-Nom-la-Bretèche), le trajet
domicile-travail s’apparente à un cauchemar pour de nombreux
automobilistes. Patience : le schéma départemental d’aménagement
pour un développement équilibré prévoit le bouclage de la
Francilienne à l’ouest (A104), l’élargissement de l’A13 entre
Orgeval et Rocquencourt, le prolongement de l’A12 au-delà de
Saint-Quentin et une liaison entre Gargenville et Cergy-Pontoise.
Il ajoute une augmentation du trafic SNCF vers la Vallée de la
Seine, Houdan, Montfort et Rambouillet, l’amélioration des
liaisons entre Mantes et Versailles. Une ligne de tramway
Châtillon-Vélizy-Viroflay sera effective fin 2009.
Où acheter selon votre budget
( Prix moyen des notaires au troisième trimestre 2006 )
Versailles
4 323 € le m2
Toujours au top
Déjà dotée de 5 gares, d’accès rapides sur l’A12, l’A13 et à
l’A86, Versailles sera bientôt reliée au tramway
Châtillon-Vélizy-Viroflay par une ligne en site propre. Dans
l’ancien, le prix moyen se situe entre 4 323 € le m 2 selon les
Notaires d’Ile-de-France et 5 137 € le m 2 (+ 10,7%) selon la
Fnaim. Selon Foncia, les transactions démarrent à partir de 3
500 € le m 2 en moyenne (3 800 € le m 2 sur les logements
récents) et vont jusqu’à 4 200 € le m 2 (Versailles-Chantiers et
Grand Siècle) et 5 000 € le m 2 (Glatigny, Notre-Dame,
Saint-Louis). Des prix justifiés par une architecture de qualité,
des quartiers historiques préservés et des « respirations »
vertes au-dessus de la moyenne francilienne. Quelques programmes
neufs sont à l’affiche (Sofiam, Franco Suisse…) à partir de 280
000 € pour un 2-pièces.
+ 5,4% sur un an
Saint-Germain-En-Laye
4 476 € le m2
Panne au sommet
La cité de François-I er reste réservée aux privilégiés, avec un
mètre carré à 4 476 € … et 10% de logements vacants. Le centre-ville,
avec un secteur sauvegardé valorisé par le château et son parc,
de nombreux commerces et restaurants, se négocie entre 4 000 et
5 000 € le m 2 . A l’ouest, Saint-Léger et Bel Air se vendent
entre 1 800 et 2 400 € le m 2 . Dans l’immobilier neuf, les prix
varient entre 6 620 et 6 964 € le m 2 . Le marché des maisons
(budget moyen de 533 000 € fin 2006) a chuté sur l’année
dernière (– 11,5%). « Les prix sont devenus plus raisonnables,
la demande revient , analyse le responsable de l’Agence
immobilière des Yvelines. Mais au-delà de 1,5 M € , il n’y a
plus d’acheteurs. » Une maison de 250 m 2 dans le centre ou de
plus de 300 m 2 avec un grand terrain en périphérie, à
Marly-le-Roi, Fourqueux ou Chambourcy, sont un type d’affaires
très recherchées, mais rares, autour du million d’euros.
+ 7,1% en un an
Saint-Quentin-En-Yvelines
2 728 € le m2
Gros plan sur Trappes
Créée en 1970, Saint-Quentin-en-Yvelines regroupe 7 communes (Elancourt,
Guyancourt, La Verrière, Magny-les-Hameaux,
Montigny-le-Bretonneux, Trappes et Voisins-le-Bretonneux) sur 7
000 hectares. Elle compte 145 000 habitants et se développe sur
un important nœud routier (A12, A13, RN10 et N286). De plus,
elle est bien desservie par le réseau ferré. A Elancourt, il
faut compter 2 507 € le m 2 pour un appartement (+ 10% sur un
an) et un budget moyen de 295 300 € pour une maison (+ 10,9%). A
Trappes, une maison mitoyenne 1930 de 3 chambres se négocie
entre 260 000 et 270 000 € , voire 300 000 € dans le quartier de
la gare, commercial et mis en valeur par des résidences neuves.
Côté appartements, les 3-pièces (55 à 65 m 2 ) se vendent autour
de 160 000 € , les F5 (entre 85 et 95 m 2 ) 200 000 € . Sur la
Plaine de Neauphle, la forte concentration de logements sociaux
plafonne le prix des 3-pièces autour de 120 000 € , « pour des
appartements qui se vendaient moins de 100 000 € il y a 2 ou 3
ans » , observe Gilles Hymbert de l’agence Trappes Gare.
+ 12,2% sur un an
Rambouillet
3 234 € le m2
La surcote guette
À 50 kilomètres de Paris et 35 minutes de Montparnasse par le
train, les principaux atouts de Rambouillet sont sa forêt de 2
000 hectares et son image de marque. Le budget moyen d’une
maison y a dépassé 350 000 € (+ 15,3 % sur un an). Dans la
vieille ville, proche du château, du marché et de la gare, les
meulières varient entre 600 000 et 850 000 € . « La demande se
situe entre 500 000 et 800 000 € , mais les vendeurs surestiment
leurs biens », explique Hervé Pogam, de l’agence du Château.
Dans l’ancien quartier ouvrier de Beau-Soleil, on trouve des
maisons à partir de 400 000 € , à 10-20 minutes de la gare. A la
Clairière, de l’autre coté de la RN10 et de la voie ferrée, les
maisons jumelées en état correct se négocient à partir de 280
000 € . Côté appartements, il faut compter de 3 000 € le m 2 à 4
000-4 500 € le m 2 , notamment pour le récent des Hauts du
Château. Dans les petits villages alentour, Poigny-la-Forêt
notamment, les prix démarrent à 350 000 € pour des maisons
Ile-de-France, à 500 000 € pour les maisons anciennes.
+ 8,8% en un an
Maisons-Lafitte
3 876 € le m2
Les maisons en baisse
En limite de la forêt domaniale de Saint-Germain-en-Laye, riche
de grandes maisons bourgeoises, Maisons-Laffitte mène 3 projets
d’aménagement : à l’entrée de la ville, le quartier vieillissant
de Maisons a été classé en Zac pour renouveler son habitat et sa
population. Près de 450 logements seront livrés ces prochains
mois. Une coulée verte a été réalisée sur les berges de la
Seine. La cité du cheval met en valeur son pôle hippique avec de
nouvelles écuries et des logements pour le personnel. Dans
l’ancien, le mètre carré avoisine les 3 876 € . Dans le centre,
les prix varient entre 3 400 et 4 500 € le m 2 . Dans le
quartier du Parc, ils se situent entre 3 200 et 4 200 € le m 2
avec de nombreuses grandes surfaces. Côté maisons, beaucoup
dépassent 500 000 € pour des 5-pièces, voire 650 000 € dans le
neuf (Bouwfonds Marignan). Les biens entre 1 et 1,5 M € ne sont
pas exceptionnels sur le parc, sur un marché qui a toutefois
commencé à décliner
+ 8,1% en un an
La Celle-Saint-Cloud
3 288 € le m2
Stabilité en vue
L’essentiel du parc immobilier de La Celle Saint-Cloud a été
construit avant les années 1970 et la ville possède une majorité
de grands logements (60% de 4-pièces et plus, et 10% de
2-pièces). Elle a enregistré en 2006 une des plus faibles
hausses de prix d’Ile-de-France (après avoir grimpé de 67,9% sur
5 ans). Les 3/4-pièces, en bon état, se situent entre 300 000 et
350 000 € . « Les très grandes surfaces sont rares et chères,
recherchées notamment par de jeunes retraités, comme ce
magnifique 210 m 2 dans une petite résidence des années 60 vendu
900 000 € près des commerces », explique Martine Joly de
l’agence Vivre à l’Ouest. Les maisons les plus anciennes se
situent dans le Bourg et dans le hameau des Gressets. Une maison
de 220 m 2 sur trois niveaux peut valoir 620 000 ou 630 000 € .
Dans le domaine Saint-François d’Assise, des appartements et
maisons sont organisés « à l’américaine », avec des jardins
ouverts. Une maison de 130 m 2 (4 chambres) avec des
possibilités d’extension vient de s’y négocier 690 000 € . «
Beaucoup se vendent entre particuliers », précise Jacques
Charret de l’agence Ouest Résidentiel.
+ 1,8% en un an
Conflans-Saint-Honorine
2 788 € le m2
Menacée par l’A104
À 25 kilomètres au nord-ouest de Paris, au confluent de la Seine
et de l’Oise, la capitale de la batellerie compte 35 000
habitants dont 70% de propriétaires qui se logent, pour près de
60% d’entre eux, en maison individuelle. Dans l’ancien, les prix
varient entre 2 900 et 3 300 € le m 2 . Dans le neuf, les
transactions se situent entre 2 950 et 3 600 € le m 2 . Quatre
programmes sont à l’affiche (Nexity Féréal et Apollonia, Icade
Capri, Interconstruction…) près du centre ou dans les hauts de
la ville. Il faut compter un minimum de 213 000 € pour un
3-pièces. Le tracé de l’autoroute A104 menace la tranquillité de
la commune, qui a engagé un recours administratif pour faire
annuler la décision du ministère des Transports. La route doit
pour l’instant traverser une importante zone pavillonnaire, dans
les quartiers de Chennevières, Plateau Carnot et Fin d’Oise.
+ 11,2% en un an
Carrières-Sous-Poissy
3 175 € le m2
Des maisons à partir de 300 000 €
A 30 kilomètres de Paris par la N190 et la D159, desservie par
l’autoroute A13 et en liaison directe avec la gare Saint-Lazare
par la gare de Poissy, la ville accueille deux programmes neufs
(dont celui de Bouygues Immobilier, où plusieurs dizaines
d’appartements se sont vendus en un temps record auprès de la
clientèle locale), près du pont de Poissy et dans le centre-ville,
à partir de 210 000 € pour un 3-pièces. Dans l’ancien, après une
évolution de 86,2% sur les appartements en 5 ans, le prix moyen
est de 3 643 € le m 2 et il faut un budget moyen de 391 425 €
pour acheter une maison. L’essentiel de l’offre se situe entre
300 000 et 370 000 € . « Dans le vieux village, une maison de
ville de 5-pièces et 95 m 2 s’est vendue 230 000 € . Un studio
dans le centre, côté Peugeot, est parti à 94 000 € pour 23 m 2
», explique Guillaume Sebileau d’AGB Immo. Les appartements
Apollonia, vieux d’une dizaine d’années, se vendent autour de
140 000-150 000 € pour un 2-pièces et entre 250 000 et 260 000 €
pour un 5-pièces, selon le cabinet Immo-Conseil.
+ 15,4% en un an
Le Chesnay
4 048 € le m2
Du neuf à l’affiche
Dans la forêt de Marly, en limite de Versailles, Le Chesnay est
relié à Paris par l’A13 et les stations de RER versaillaises
sont au minimum à 20 minutes à pied. Ses appartements ont
atteint une moyenne de 4 048 € le m 2 « Au-delà de 4 500 € le m
2 , il faut qu’un bien soit exceptionnel ou très récent pour
trouver un acheteur », prévient un professionnel. La commune
abrite le gigantesque complexe immobilier et commercial de Parly
2 : plus de 7 500 appartements, du studio au F5, construits au
début des années 70. « Parfois surcotée, la résidence tire les
prix de l’ancien vers le haut, observe Dominique Guerbois,
négociateur à l’agence de la Nouvelle France. Le gros du marché
tourne entre 350 000 € et 450 000 € . » Dans le neuf, l’offre
oscille entre 5 000 et 5 300 € le m 2 . Trois programmes (Bouygues
Immobilier/Cogedim et Windsor) sont à l’affiche, notamment dans
le vieux village.
+ 9,9% en un an
Mantes-La-Jolie
2 276 € le m2
Du neuf accessible
En RER, il faut 30 minutes pour rejoindre la gare Saint-Lazare.
La ville a poussé comme un champignon ces trente dernières
années avec beaucoup de logements sociaux, au Val Fourré
principalement. Mais d’ici 2008, le domaine des Bords de Seine,
un nouveau quartier proche du centre historique, accueillera 700
appartements, construits par Icade Capri, Nexity Féréal,
Bouwfonds Marignan et Meunier, ainsi que de nombreux équipements
(crèche, école, équipements sportifs, guinguette, etc.). Ses
offres figurent parmi les plus acces-sibles sur les logements
neufs (autour de 3 050 € le m 2 ), à partir de 110 000 € pour un
2-pièces. Dans l’ancien, il est difficile de trouver un 3-pièces
à moins de 170 000 € dans une résidence correcte. Côté maisons,
le gros du marché se situe entre 250 000 et 350 000 € .
+ 10,5% en un an
Poissy
3 095 € le m2
Accalmie en vue
Desservie par le RER A, l’A13 et l’A14, Poissy possède un grand
parc près des berges de la Seine et de beaux bâtiments anciens,
sur les hameaux situés sur les coteaux de la RN13 notamment.
Dans l’ancien, selon les Notaires d’Ile-de-France, le prix moyen
se situe à 3 095 € sur les appartements. Côté maisons, le budget
moyen est de 322 375 € (+ 0,7% sur un an). L’offre est peu
importante, et surtout constituée de maisons ouvrières avec
jardin, de 300 000 à 350 000 € avec 3 chambres. L’île de
Migneaux abrite des demeures plus cossues, comme cette maison de
7 chambres avec un grand terrain, à vendre 1 280 000 € . Pour un
achat sur plan, il faut aller vers le quartier de Noailles,
entre le centre, la gare RER et la forêt de Saint-Germain-en-Laye.
Une offre de 800 logements est programmée ici à terme (Meunier
BNP, Crédit Agricole Immobilier…) Avec un prix moyen à 3 500 €
le m 2 , les 4-pièces démarrent à 284 000 € . « L’offre en neuf
a tiré les prix vers le haut. Maintenant qu’elle s’épuise,
l’augmentation devrait être moins soutenue », observe-t-on chez
Era Immobilier.
+ 12,4% en un an
Houilles
3 059 € le m2
Du vert et du neuf
Avec un mètre carré moyen à 3 059 € pour les appartements et un
budget moyen de 318 000 € pour une maison (+ 13,9% en un an), la
cité de Victor Schœlcher compte essentiellement des maisons
assez bien réparties parmi 15 hectares d’espaces verts, près de
30% de la surface de la commune. Le centre, bientôt embelli par
la modernisation de la gare de Houilles-Carrières, est le plus
recherché, entre 2 900 € le m 2 et 3 500 € le m 2 . Des prix
légèrement supérieurs au reste de la ville (entre 2 700 et 3 200
€ le m 2 ). L’éloignement du RER, qui place la Défense à 6
minutes sur les liaisons directes et Charles-de-Gaulle-Etoile à
10 minutes, peut plafonner les prix autour de 3 000 € le m 2 .
Pour acheter sur plan, il faut prévoir un minimum de 170 000 €
pour un deux-pièces. Trois programmes (Ogic/Constructa, Nexity/Seeri…)
sont en cours de commercialisation.
+8,7 % en un an