Val-d’Oise : Le dernier eldorado - Le Nouvel Observateur
Tantôt bourgeois, tantôt populaire ou campagnard, le Val-d’Oise
offre encore des prix abordables, malgré la flambée des cinq
dernières années.
L e Val-d’Oise reste méconnu, mais le doublement des prix en
cinq ans témoigne de l’intérêt grandissant des candidats à
l’acquisition pour ce département. « Depuis quelques années, on
assiste à un déplacement de populations, avec l’arrivée
d’habitants des Hauts-de-Seine, des Yvelines, de
Seine-Saint-Denis mais aussi de Paris, chassés par les tarifs
prohibitifs », constate Ludovic Fresquet de la Fnaim. Malgré la
hausse, le Val-d’Oise, avec des prix au m 2 compris entre 1 800
€ et 4 000 € , reste en effet le département le moins cher de la
grande couronne avec la Seine-et-Marne, et offre aux primo-accédants
la possibilité de devenir propriétaires.
Depuis quelques mois, les prix ont amorcé une stagnation… « Ce
qui ne veut pas dire qu’ils baissent », souligne Philippe Sansot,
notaire à Montmorency. Car le Val-d’Oise dispose d’arguments
attractifs : « Dans certaines villes, on est à une demi-heure de
Paris avec l’impression d’être à 200 kilomètres… »
Géographiquement, le département se divise en trois zones. La
nationale 1, accès direct par la porte de la Chapelle, sépare
Sarcelles, Gonesse et Roissy « tendance un peu Seine-Saint-Denis
», d’un Val-d’Oise plus résidentiel, et donc plus cher, de la
calme vallée de Montmorency (Enghien-les-Bains, L’Isle-Adam…).
Enfin, tout au nord, s’étend le Vexin, sa campagne vallonnée et
ses petits villages de pierre, qui se paient assez cher : il
faut compter environ 350 000 à 400 000 € pour acquérir une
maison avec deux chambres et 400 m 2 de jardin. Résultat : les
acheteurs n’hésitent plus à franchir les derniers kilomètres qui
les séparent de l’Oise, où l’on peut acheter une maison avec un
budget de 200 000 € .
Nuisances
Le plan d’exposition au bruit condamne les terrains
Le plan d’exposition au bruit est loin de faire l’unanimité.
Cette mesure, qui vise à éviter l’installation de nouveaux
habitants dans les zones soumises à de fortes nuisances sonores,
concerne 69 communes du Val-d’Oise, situées dans les environs de
Roissy-Charles-de-Gaulle sur un rayon d’une trentaine de
kilomètres. Appliqué par anticipation par la préfecture, ce plan
a pour conséquence immédiate le gel des terrains constructibles,
et parfois même l’arrêt de programmes immobiliers neufs qui
devaient sortir de terre. Le conseil général, qui a voté contre
l’extension de ce plan, a demandé à l’Etat de se concentrer sur
la réduction des décibels en provenance de l’aéroport en
modifiant notamment les procédures de décollage et
d’atterrissage des avions plutôt que de bloquer le développement
des villes. Affaire à suivre…
Transports
Le point noir
« Cela peut toujours être mieux mais on constate des progrès. »
Philippe Sansot, notaire à Montmorency, reconnaît volontiers que
le trajet en train de banlieue vers la gare du Nord n’est pas
une partie de plaisir « avec des trains rarement à l’heure »,
mais que le RER A, qui dessert Cergy, et le grand nœud
ferroviaire d’Eaubonne, qui fait le lien entre le réseau
régional et l’omnibus, ont aidé au désenclavement. Quant aux
automobilistes, ils bénéficient du prolongement de la
Francilienne et d’un réseau assez dense (A1, A15, A16). S’il
faut se lever tôt pour rejoindre Paris par la route et éviter
l’engorgement à Gennevilliers, ceux qui travaillent sur Roissy,
l’un des grands pôles économiques du département, y trouvent
leur compte.
Où acheter selon votre budget
( Prix moyen des notaires au troisième trimestre 2006 )
Cergy
2 668 € le m2
Les investisseurs soutiennent les prix
L’ancienne ville nouvelle poursuit son développement et offre,
selon ses quartiers, un éventail de biens adaptés à tous les
budgets. Les prix commencent à s’assagir et Cergy est encore
ouverte aux primo-accédants. Grâce aux commodités de transports
(RER A direct vers Paris, autoroutes…), aux centres commerciaux,
au parc de loisirs de 260 hectares, la ville perd son image de
cité bétonnée et vieillissante. Les acheteurs privilégient le
calme de Port-Cergy sur les étangs et les constructions neuves
de Cergy-le-Haut, qui sont aussi les quartiers les plus chers.
Les investisseurs s’arrachent les rares studios encore
disponibles dans le quartier neuf et font grimper les prix.
« Au mètre carré, un studio vaut plus cher qu’un 4-pièces. Il
faut compter au moins 100 000 € pour acquérir un studio, alors
qu’un F4 vaut environ 220 000 € », constate-t-on à l’agence
Laforêt.Pour un 3-pièces à Port-Cergy, il faut prévoir 240 000 €
, une somme qui permet de s’offrir une pièce de plus dans les
quartiers plus anciens, construits dans les années 1970 mais
réhabilités, de la Préfecture ou de Cergy Saint-Christophe. Pour
un petit pavillon avec un jardinet, le premier prix est
d’environ 220 000 € .
+ 13,5% en un an
Pontoise
2 604 € le m2
L’heure est à la négociation
Les prix marquent le pas à Pontoise depuis un an mais il faut
encore raisonner des propriétaires trop gourmands. « Le marché
avait atteint des sommets, explique-t-on à l’agence LCI
immobilier, cela revenait plus cher d’acquérir une maison bâtie
il y a quinze ans que d’acheter un terrain et de faire
construire ! » Pas de baisse généralisée cependant à l’horizon.
Pontoise, surtout la ville haute, séduit par son calme quasi
provincial et son habitat 1900, à 25 minutes de la gare du Nord.
Les promoteurs ont investi les lieux depuis quelques années pour
tenter d’enrayer le manque de logements, et surtout de surfaces
moyennes. Le neuf est relativement meilleur marché que l’ancien,
on peut ainsi trouver des 3-pièces pour 210 000 € , alors qu’un
2-pièces dans l’ancien peut atteindre 190 000 € . En ce qui
concerne les maisons, les prix démarrent à 250 000 € .
+ 15,9% en un an
Enghien-Les-Bains
3 440 € le m2
Un budget élevé
Installée au bord de son lac, avec ses pédalos, son casino et
son champ de courses, Enghien-les-Bains est surtout le fief des
couples aisés même si les prix sont ici aussi entrés dans une
phase de stagnation. « Les personnes qui viennent à Enghien
savent ce qu’elles cherchent : le calme, un immobilier de
qualité et la proximité de Paris. Et si nous avons aujourd’hui
moins de visites, les clients sont plus intéressés et les
affaires se font rapidement », explique-t-on à l’agence
Terminus. De petite taille, la ville ne présente pas de grandes
différences de prix entre les quartiers. Les maisons du bord du
lac et surtout les appartements du centre-ville sont très
recherchés et donc un peu plus chers. Un 3-pièces de 65 m 2 en
centre-ville se vend 260 000 € en moyenne. Pour une maison de
140 m 2 , habitable sans travaux, il faudra prévoir au moins 500
000 € , voire quelquefois bien au-delà.
+10,6% en un an
Argenteuil
2 500 € le m2
En pleine mutation
Il y a seulement cinq ans, Argenteuil n’attirait pas les foules.
Mais l’arrivée des promoteurs venus rafraîchir un parc
immobilier plutôt ancien et le changement de municipalité ont
dynamisé le marché. Argenteuil a rattrapé son retard et les prix
ont grimpé en conséquence. Mais la tendance est à la stagnation,
les professionnels prévoient même une légère baisse, salutaire
pour les acquéreurs et notamment les primo-accédants. Des
Parisiens et des habitants de la petite couronne, en quête de
prix abordables mais désireux de ne pas passer des heures dans
les transports en commun – Argenteuil n’est qu’à 20 minutes de
Saint-Lazare par le train –, découvrent une ville en mutation,
où l’on peut trouver des 3-pièces d’une soixantaine de m 2 pour
200 000 € . Il faut prévoir environ 3 200 € le m 2 dans
l’ancien, mais le neuf se vend de 10% à 15% plus cher. Quelques
maisons sont également disponibles sur les Coteaux, à partir de
350 000 € pour une surface de 100 m 2 .
+ 18,6% en un an
Sarcelles
1 802 € le m2
Une petite pause
En pleine mutation, Sarcelles séduit aussi les Parisiens et les
habitants des départements limitrophes. Son image s’améliore,
elle n’est qu’à 10 minutes de la gare du Nord et ses prix
restent attractifs malgré la hausse des dernières années. Seul
le centre-ville et notamment le Village continuent de grimper.
De nombreux programmes neufs devraient voir le jour, mais le
plan d’exposition au bruit (PEB) a mis un coup d’arrêt aux
constructions et seuls trois ensembles sortent finalement de
terre. En conséquence, l’ancien rattrape les prix du neuf. Le
centre-ville, le quartier le plus demandé, offre des prix
disparates. Un 3-pièces dans le Village se négocie 160 000 €
alors que la même surface près de la synagogue vaut 130 000 € .
Il est facile de trouver un pavillon à Sarcelles dans les
quartiers résidentiels, mais à condition de disposer d’au moins
300 000 € pour un bien habitable immédiatement… Les prix
devraient reprendre prochainement leur ascension avec l’arrivée
du tramway.
+ 21,5% en un an
Taverny
2 500 € le m2
Encore abordable
La forêt de Montmorency et des prix encore abordables font de
Taverny une destination appréciée, notamment par les candidats à
une première acquisition. Le marché, euphorique ces dernières
années, commence à s’assagir et les propriétaires acceptent de
revoir leurs prétentions à la baisse pour vendre plus
rapidement. Bien desservie, la ville se situe sur la ligne C du
RER (20 minutes de Paris), et à la croisée d’un réseau
autoroutier qui s’est enrichi d’une percée sur Cergy, de quoi
séduire les lève-tôt ! Des programmes neufs actuellement en
livraison viennent compléter un parc immobilier qui date pour
l’essentiel des années 1960. Un 3-pièces en centre-ville se
négocie entre 150 000 et 200 000 € . Pour acquérir une maison,
il faut prévoir en moyenne 400 000 € et 70 000 € de plus pour
une jolie meulière sur les coteaux, près de la forêt.
+ 14,2% en un an
Montmorency
3 063 € le m2
Le calme bourgeois
C’est avant tout pour une certaine qualité de vie – en gros,
tranquillité et belles bâtisses – qu’on choisit Montmorency. A
condition de disposer d’un solide budget. Les trois quartiers de
la ville offrent des biens de qualité. Bâtis dans les années 70,
les ensembles du haut de Montmorency, dotés de piscines et
tennis, se vendent de 2 500 à 3 000 € le m 2 . Plus demandé, le
centre-ville et ses appartements de standing se négocient aux
environs de 4 000 € le m 2 . Enfin, dans le bas de Montmorency,
choix qui permet de se rapprocher de la gare d’Enghien, les
affaires se négocient au-delà de 3 500 € le m 2 . Le prix le
plus bas pour une maison frôle les 400 000 € , sachant que la
petite ville compte des biens d’exception dont les tarifs
grimpent bien au-delà du million d’euros.
+ 9,7% en un an
L'Isle-Adam
3 125 € le m2
Chère tranquillité
Avec quatre-vingt pour cent d’habitat individuel, il est bien
plus facile de trouver un pavillon qu’un 3-pièces à L’Isle-Adam.
Résultat : si les prix des maisons stagnent depuis quelques
mois, ceux des appartements grimpent encore un peu. « Les prix
ont trop monté et les acquéreurs sont plus frileux, notamment
les primo-accédants pour qui L’Isle-Adam est devenu
difficilement abordable », explique Jean-Jacques Guendjian de
l’agence Laforêt.
En centre-ville, un F2 de 40 m 2 est proposé à 178 000 € et il
faut prévoir 260 000 € pour un F3 dans un immeuble récent avec
balcon et parking. Dans le lotissement du parc de Cassant, avec
piscine et tennis, les prix démarrent à 300 000 € pour un
pavillon de 110 m 2 , et il faut pouvoir débourser environ 450
000 € pour une surface de 170 m 2 sur les hauteurs du parc.
+ 25,8% en un an
Ermont
2 759 € le m2
Charme provincial
À quinze minutes de Paris par le RER C, Ermont offre l’image
d’une petite ville de province. Essentiellement composé de
maisons de ville construites dans les années 1960, le parc
immobilier ne manque pas non plus d’appartements ni de grandes
surfaces, puisqu’on peut trouver des biens de 150 m 2 .
Les programmes les plus récents sont sortis de terre dans les
années 1990, mais le parc immobilier est globalement de bonne
qualité. Comme dans les communes voisines, les prix stagnent
depuis quelques mois. Il faut compter de 170 000 à 200 000 €
pour un 2-pièces en centre-ville, et de 230 000 à 280 000 € pour
un 4-pièces, selon le standing.
Les Parisiens et les habitants des Hauts-de-Seine, qui viennent
en nombre à Ermont, trouvent également leur bonheur dans les
lotissements de la ville. Il faut cependant pouvoir disposer
d’environ 400 000 € pour un pavillon de 100 m 2 avec 500 m 2 de
jardin.
+ 16% en un an
Franconville
2 439 € le m2
Toujours la cote
La verdure, les commodités de transport, une municipalité plutôt
dynamique, autant d’atouts qui expliquent que Franconville se
vend cher. « Heureusement les prix ne bougent plus ! Ils avaient
atteint des niveaux tellement élevés qu’ils n’étaient plus
compatibles avec la capacité d’endettement des ménages »,
constate Dominique Lebrun de l’agence Orpi. Actuellement, il
faut compter 160 000 € pour acquérir un 2-pièces de 45 m 2 . Les
terrains sont rares et se vendent cher, plutôt aux promoteurs.
Quelques programmes actuellement en construction contribuent à
combler le déficit de logements neufs. Pour s’offrir une maison,
il faut disposer d’au moins 400 000 € . Un prix qui double
rapidement si l’on souhaite acheter une vieille meulière des
années 1930.
+ 6% en un an