Seine-Saint-Denis : Le département de tous les possibles - Le Nouvel Observateur
Après la flambée de ces cinq dernières années, la hausse des
prix du 93 commence à ralentir. La qualité de vie s’améliore
sans cesse et les projets urbains se multiplient.
Transports, habitat, culture : ça bouge dans tous les secteurs
en Seine-Saint-Denis, même si ce département est encore
fortement touché par le chômage et par une certaine misère
sociale. Il fait désormais bon vivre dans pas mal de communes de
la première mais aussi de la deuxième couronne, où se sont
installés des espaces et des événements culturels de qualité.
C’est le cas du Festival Ciné 104 ou des Banlieues Bleues,
incontournables, du Centre national de la Danse installé à
Pantin ou de la future Cité européenne du cinéma de Luc Besson.
Le département est au cœur de multiples projets de rénovation
urbaine : 50 000 logements sociaux sont concernés et 8 000
logements privés doivent voir le jour dans les dix prochaines
années. Peu à peu, des points névralgiques sont en cours de
désenclavement : la porte d’Aubervilliers par exemple, le
carrefour des Quatre-Chemins ou l’exemplaire quartier de la
Plaine à Saint-Denis. Une nouvelle ligne de tramway devrait
relier en 2011 la cité des Rois, Epinay-sur-Seine et
Villetaneuse. Le prolongement des lignes 12 et 13, toujours au
stade de projet, devrait un jour « agrandir » encore Paris.
De 1 692 € le m 2 en moyenne dans Clichy-sous-Bois la mal-aimée
à 3 941 € le m 2 dans la micro-commune chic des Lilas, les prix
font quand même le grand écart. Il faut donc compter 2 500 à 4
000 € le m 2 pour se loger dans l’une des villes de la première
couronne. Les amateurs de maisons avec des budgets moins élevés
prospecteront dans quelques-uns des agréables quartiers
pavillonnaires du Blanc-Mesnil, de Drancy ou d’Aulnay-sous-Bois
par exemple. Les logements neufs se vendent en général autour de
3 500 € le m 2 , sauf aux Lilas où les prix sont quasiment
parisiens : jusqu’à 5 500 € le m 2 .
Si certaines villes frôlent ou dépassent encore les 20%
d’augmentation annuelle en 2006, la plupart des agents
immobiliers soulignent déjà un « ralentissement de la hausse »,
qui avait atteint des scores impressionnants (jusqu’à 30% par an
à Montreuil). Le marché est moins tendu, l’offre plus importante
et les délais de vente s’allongent. Comme la durée des crédits :
les emprunts sur 30 ans sont maintenant monnaie courante, et
l’on commence à voir des jeunes couples s’endetter sur 35 ans
pour devenir propriétaires.
Jean-Claude Cazin
Responsable du pôle ressources et informations habitat au Blanc-Mesnil.
« Au Blanc-Mesnil (50 000 habitants), le tarif de la pierre a
quasiment doublé depuis 2003 : à l’époque, un apparte ment
classique, ancien, se vendait autour de 1 310 € le m 2 . Les
acquéreurs ont ainsi pu réaliser des plus-values de 40 000 à 60
000 € en 4 ans. Il faut maintenant compter 2 500 à 4 500 € le m
2 pour emménager ici, et en moyenne 220 000 € pour acheter un
pavillon. Les prix de l’ancien dépassent parfois ceux du neuf.
La ville change : une centaine de logements sont sortis de terre
ces deux dernières années dans la Zac cœur de ville, qui
comprend aussi la réintégration du cinéma, l’installation de
commerces et la construction de locaux administratifs. Deux
cents logements sont encore en projet. Un point intéressant : un
acquéreur sur deux, dans le neuf, est un Blanc-Mesnilois. »
Patrick Braouezec
Président de Plaine Commune, communauté d’agglomération
« L’ambition de Plaine Commune (Aubervilliers, Epinay-sur-Seine,
L’Ile-Saint-Denis, La Courneuve, Pierrefitte-sur-Seine,
Saint-Denis, Stains et Villetaneuse) est de devenir l’un des
pôles structurants de l’Ile-de-France. Nos territoires sont
attractifs : les promoteurs se pressent, ce qui nous permet
d’augmenter la qualité de nos programmes. Cela dit, nous avons
six fois moins d’habitants que Paris pour une superficie
équivalente à la moitié de la capitale. Par ailleurs, la
requalification urbaine engagée dans de nombreux quartiers doit
se faire en priorité pour les populations précaires. Le défi
étant d’assurer la mixité avec celles, nombreuses, qui arrivent.
»
Où acheter selon votre budget
( Prix moyen des notaires au troisième trimestre 2006 )
Villemomble
2 833 € le m2
La tranquillité
C’est du côté de l’église et des jolis quartiers pavillonnaires
de l’Orangerie et de l’Epoque que les prix sont les plus élevés
dans cette petite commune chic, agréable à vivre, dotée de
bonnes écoles publiques (le premier lycée du département) mais
peu dynamique sur le plan culturel et associatif. Mais avec des
secteurs bien pourvus d’un point de vue architectural et très
proches des principaux accès aux transports en commun : RER E,
tramway et bus. Villemomble est aussi accessible par l’A86. La
clientèle vient de Paris, des Hauts-de-Seine ou des bords de
Marne. Les appartements se vendent entre 3 000 et 4 000 € le m 2
, les maisons, anciennes ou modernes, autour de 3 400 € le m 2 .
Un bel appartement de 60 m 2 dans un immeuble ancien du centre-ville,
avec d’adorables bow-windows, acheté 100 000 € en 2001, s’est
vendu 200 000 € fin 2006 ! A l’Orangerie, une maison de
caractère en meulière de 120 m 2 , avec de gros travaux en
prévision, a trouvé preneur à 410 000 € . C’est au Plateau, à
l’architecture moins intéressante, que le rapport qualité-prix
est le meilleur : le seul secteur où l’on peut trouver une
maison pour moins de 350 000 € .
+ 13,4% en un an
Rosny-Sous-Bois
2 929 € le m2
Discrète et dynamique
Avec ses deux RER et ses trois autoroutes, Rosny-sous-Bois
attire des acquéreurs parisiens ou échaudés par les tarifs de
Fontenay-sous-Bois ou Nogent, toutes proches. Elle possède un
joli petit centre-ville réaménagé et un grand parc, 3,5 hectares
de verdure à 20 minutes de Paris. L’immense centre commercial
Domus a créé de nombreux emplois et généré une forte demande de
logements. Le quartier de la gare et le centre, plus recherchés,
plus modernes, se négocient entre 3 000 et 3 500 € le m 2 : un
beau 2-pièces de 52 m 2 dans un immeuble en pierre de taille des
années 80 s’est vendu 183 000 € . Les maisons sont rares :
compter 350 000 à 400 000 € pour 100 m 2 habitables avec 3
chambres. Le neuf se commercialise entre 4 200 et 4 500 € le m 2
. Pour trouver plus abordable, il faut aller du côté du
Bois-Perrier, en limite de Noisy-le-Sec et de Villemomble, où
les constructions des années 70 se vendent de 2 200-2 300 € le m
2 .
+ 24,9% en un an
Montreuil
3 250 € le m2
Le futur centre-ville !
Le coup de frein de l’été dernier a jugulé la flambée des prix.
« Si le marché s’est assaini, les crédits s’allongent »,
remarque Eric Hallegouet, de Laforêt Immobilier : « Pour
s’installer ici, les acheteurs, Parisiens dans 90% des cas,
empruntent sur 30, voire 35 ans. » Le Bas-Montreuil, surcoté,
n’est plus accessible au-dessous de 3 500 € le m 2 et la qualité
de vie est loin d’y être idéale. L’ancien quartier artisan des
Coutures, à Bagnolet, regorge d’ateliers réaménagés : il faut
compter jusqu’à 4 500 € le m 2 pour des lofts retapés par des
architectes. Le gros chantier en cours, c’est l’évolution du
quartier de la mairie, dont le réaménagement prévoit une zone
commerçante et un parking très attendu. Ceux qui recherchent la
proximité du métro prospecteront juste au-dessus, vers les
secteurs Villiers-Barbusse ou Quatre-Chemins, abordables autour
de 3 000 € le m 2 . Rue Danton, un 2-pièces de 54 m 2 en parfait
état avec jolie terrasse de 8 m 2 et cave, s’est vendu 187 000 €
. Pour ceux qui ont une voiture ou que le bus n’effraie pas, la
Boissière reste intéressante autour de 2 600 à 2 800 € le m 2 ,
mais les prix s’envolent facilement dès que l’on reparle des
projets de tramway ou de métro dans le quartier.
+ 15,3% en un an
Bondy
2 500 € le m2
Pour les maisons
Ceux qui ne parviennent pas à se loger à Pantin ou Villemomble
arrivent parfois à Bondy, une ville dynamique en pleine
évolution. Bondy sud, autour du RER E, propose toutes sortes de
biens : petites surfaces entre 3 500 et 3 700 € le m 2 , grands
appartements de 2 400 à 2 700 € le m 2 et pas mal de maisons :
de 300 000 à 350 000 € pour 3 chambres. Le centre-ville est
également recherché et dans les mêmes prix : un 2-pièces de 47 m
2 dans un immeuble de standing de 1993, à 8 minutes à pied du
RER, s’est vendu 145 000 € (3 000 € le m 2 ). A Bondy nord, les
acheteurs se font moins pressants, mais le secteur a de belles
perspectives : la ville prévoit d’aménager 8 000 à 10 000 m 2 de
terrain rachetés à la Ville de Paris sur les bords du canal de
l’Ourcq. Pour l’instant, les petits appartements se vendent
autour de 2 400 € le m 2 , les plus grands à partir de 2 100 €
le m 2 . Une petite maison de 61 m 2 avec deux chambres et 40 m
2 de jardin s’est vendue 185 000 € .
+ 12,5% en un an
Romainville
2 823 € le m2
Haut potentiel
Les transports se font attendre, les commerces désertent, et
pourtant Romainville est sûrement promise à un bel avenir. Pour
l’instant, il vaut mieux avoir un véhicule ou être prêt à
prendre le bus. Limitrophe de Montreuil, des Lilas et de Pantin,
c’est une jolie ville à taille humaine qui dispose encore de
beaucoup de terrains inexploités et de surfaces atypiques : un
acheteur a payé 365 000 € un bel atelier à refaire de 150 m 2
place Carnot (2 400 € le m 2 ). La moitié des transactions
concernent des maisons, qui se vendent entre 190 000 et 500 000
€ selon la taille, l’état et la situation : les prix sont en
effet plus doux en bordure de la Boissière (Montreuil) et de
Noisy-le-Sec. Dans ces secteurs, les appartements coûtent
environ 2 500 € le m 2 . Ils peuvent grimper jusqu’à 3 000 € le
m 2 aux abords plus recherchés de Pantin et des Lilas : témoin
ce studio de 21 m 2 vendu 100 000 € (4 000 € le m 2 ), à 15
minutes à pied du métro Mairie-des-Lilas.
+ 12,6% en un an
Pantin
3 242 € le m2
La cité s’embourgeoise
Pantin poursuit activement sa mutation économique, culturelle et
sociale. D’importantes sociétés s’installent (Hermès, les Grands
Moulins rachetés par une filiale de la BNP). Idéalement
desservie par 2 lignes de métro, 2 autoroutes, le RER Eole et le
train, la ville se boboïse à mesure que les cadres et
professions des arts et du spectacle l’investissent et
remplacent les ouvriers. Pantin accueille désormais le Centre
national de la Danse et quelques bons festivals, de jazz ou de
cinéma. Les prix, qui ont augmenté de 20% en un an (plus de 800
€ au m 2 ), se stabilisent et restent encore de 20 à 30% moins
élevés que dans le 19 e arrondissement. Il faut compter de 3 200
à 3 700 € le m 2 , parfois jusqu’à 4 000 € pour des petites
surfaces (elles manquent !) ou le long du canal de l’Ourcq,
micro-marché ultra-recherché. Du point de vue architectural,
Pantin est une sorte de patchwork, où quelques maisons
traditionnelles du début du siècle côtoient des immeubles de
piètre qualité, d’anciennes petites usines et ateliers et des
constructions récemment sorties de terre. Dans le bas de la
fourchette, le carrefour des Quatre-Chemins, avec ses grues et
ses travaux de voirie, est en cours de désenclavement. Les
programmes neufs (Meunier Habitat…) se vendent autour de 3 300 €
le m 2 , souvent dans les quartiers les plus prisés, au pied des
métros Hoche et Eglise-de-Pantin.
+ 18,4% en un an
Lilas
3 941 € le m2
La ville la plus chère
Rien au-dessous de 3 500 € le m 2 dans ce mouchoir de poche :
Les Lilas, c’est 1,5 km 2 d’immeubles rénovés ou récents et
quelques maisons chics sur les hauteurs de la ville, autour de
la place Charles-de-Gaulle… et la ville la plus chère du 93.
Dans le cœur de ville, les appartements dans « l’ancien » se
vendent entre 4 000 et 4 500 € le m 2 . Un beau 4-pièces de 93 m
2 avec 2 balcons, dans un immeuble construit en 1998, a trouvé
preneur à 410 000 € . Les prix s’assagissent mais les projets en
cours sur cette petite commune ne risquent pas vraiment de les
faire baisser : aménagement de la porte des Lilas (multiplexe,
salle de sport, couverture du périphérique), base de loisirs (également
sur Romainville, Pantin et Noisy-le-Sec), ouverture d’un parc de
15 000 m 2 . La Zac centre-ville, qui devrait être terminée en
2009, sert de locomotive à de nombreux programmes neufs : quatre
sont en cours de commercialisation, (Cogedim/Vinci, Eiffage,
Proxity, Kaufman & Broad) entre 5 200 et 5 500 € le m 2 .
+ 17,4% en un an
Saint-Denis
2 541 € le m2
Toujours des grues
2 500 € le m 2 , c’est désormais un minimum pour emménager dans
un quartier agréable de l’ancienne Cité des Rois. La clientèle
bobo ne veut que le centre-ville, historique et piétonnier, où
les beaux immeubles anciens côtoient des constructions de
moindre qualité : de 2 500 à 3 500 € le m 2 selon l’état et la
qualité du bien. Un spacieux 5-pièces de 83 m 2 dans une belle
copropriété, avec cave et parking privé, s’est vendu 235 000 €
(2 830 € le m 2 ). C’est à la Plaine que tout bouge : les
programmes neufs (Bouygues Immobilier, Eiffage, Etimmo, Philia,
Pyramides…) continuent à pousser comme des champignons, vendus
entre 3 500 et 4 000 € le m 2 . Pour l’instant, le coin n’est
pas hyper-animé, car les commerces et les écoles se font
attendre, mais le potentiel est énorme puisque situé à la porte
de Paris. Les amateurs de pavillons prospecteront du côté de la
Mutualité à condition de disposer d’une voiture car il faut
s’éloigner des stations de métro et de RER. Avec une enveloppe
de 300 000 € , on peut espérer acheter une maison avec 3
chambres, un jardin et éventuellement un sous-sol aménageable.
+ 23% en un an
Saint-Ouen
3 048 € le m2
Un cas à part
Prolongement naturel du 18 e arrondissement, Saint-Ouen propose
certainement le meilleur rapport qualité-prix du département,
grâce à la politique de préemption de la mairie, qui maintient
artificiellement les prix sous un plafond arbitraire de 3 000 à
3 500 € le m 2 . Actuellement, seul un bien central avec « zéro
défaut » peut espérer se vendre au-delà, sans toutefois dépasser
4 000 € le m 2 . C’est également le cas des maisons, qu’il faut
rechercher du côté du quartier Debain, à quelques centaines de
mètres de Paris : un pavillon de 130 m 2 habitables avec un beau
jardin arboré, 3 box et des prestations de qualité, s’est par
exemple vendu 540 000 € . Si les prix n’augmentent guère, la
ville change peu à peu de physionomie : sur les bords de Seine,
l’aménagement des docks (1/4 de la superficie de la commune)
vendus à Nexity prévoit des bureaux, des logements, des écoles
et des espaces verts d’ici une dizaine d’années. Avec pas moins
de 5 stations de métro, une gare RER et d’efficaces accès
routiers, Saint-Ouen attire bien sûr les investisseurs… Les
programmes neufs, notamment ceux de Bouygues Immobilier, sont
proposés entre 3 000 et 3 900 € le m 2 .
+ 19,4% en un an
Aubervilliers
2 500 € le m2
Sur la voie de l’essor
Aubervilliers bénéficie de l’engouement pour toutes les communes
de la première couronne et mène de gros projets d’urbanisme. Le
plus important est celui de la porte d’Aubervilliers où un
immense centre commercial devrait ouvrir en 2008 et redonner vie
à un secteur peu avenant pour le moment. Le carrefour des
Quatre-Chemins est également au centre d’un vaste projet de
rénovation urbaine, qui vise à le rendre, avec les abords de la
RN2, plus vivable. Dans ces quartiers, on se loge encore pour
environ 2 000 à 2 500 € le m 2 , même dans les immeubles en
mauvais état sur l’avenue Jean-Jaurès. C’est autour de la mairie
d’Aubervilliers que les prix sont les plus élevés, mais le métro
est éloigné. Il faut compter 2 600 à 3 000 € le m 2 pour un
appartement dans un immeuble ancien de caractère et bien
entretenu. Le quartier, encore populaire, abrite également
quelques maisons, autour de 3 000 € le m 2 . Un programme de
Bouygues Immobilier devrait bientôt démarrer sur les berges du
canal Saint-Denis.
+ 21,1% en un an