Seine-et-Marne : Tous les suffrages pour la maison - Le Nouvel Observateur
Un charme rural et des prix très abordables continuent
d’inciter les jeunes ménages à s’installer dans ce département
où l’offre en logements neufs abonde.
La Seine-et-Marne reste le département le plus « provincial » de
la grande couronne. Il comptabilise encore 60% de terres
agricoles. Sans parler de ses 135 000 hectares de forêts.
L’espace n’y manque donc pas pour construire et les promoteurs
ne s’en privent pas, allant même chercher le foncier dans les
bourgs ruraux les plus reculés du département, où le prix des
terrains est moins onéreux. Ce qui se traduit sur les prix des
logements neufs, en net ralentissement. « Les prix ont désormais
tendance à se réajuster, subissant une petite baisse de 2% par
rapport à la fin juin 2006, note l’Adil 75 dans son étude de
conjoncture du 3 e trimestre 2006. Sur l’année, la hausse est
extrêmement limitée : + 2%. »
De là à en conclure que les prix ont fini de grimper et qu’ils
vont même chuter, il n’y a qu’un pas… à ne pas forcément
franchir. Car, toujours selon l’Adil 75, « il est encore délicat
de parler de véritable baisse des prix, d’autant que le
tassement du trimestre incombe largement à l’afflux de nouveaux
programmes dans les zones les plus abordables du département,
par exemple à Savigny-le-Temple et Coulommiers où les prix sont
inférieurs à 2 900 e le m 2 ». Malgré tout, il est indéniable
que dans le neuf, l’activité ralentit aussi. Entre janvier et
septembre de l’année dernière, les ventes ont chuté de 16%, soit
400 ventes de moins qu’en 2005. Ce sont les appartements qui
souffrent le plus du fléchissement du marché, enregistrant une
baisse de 30% entre le 3 e trimestre 2005 et le 3 e trimestre
2006. Au profit de la maison neuve qui, elle, a progressé de 33%
sur un an. Les promoteurs étant très présents sur le département,
les stocks se reconstituent. Toujours au 3 e trimestre, près de
2 000 logements étaient disponibles à la vente à un prix moyen
au mètre carré de 3 258 e . Même scénario sur le marché du
logement ancien où les notaires d’Ile-de-France constatent
également une petite baisse d’activité au 3 e trimestre 2006 (derniers
chiffres connus) : – 2,9%. Mais la hausse des prix, même si elle
fléchit, reste tout de même très vive : 16,3% sur un an (contre
19,8% en 2005). Preuve que les acquéreurs ne manquent pas dans
ce département qui attire pour ses prix encore assez accessibles,
surtout dans les secteurs les plus éloignés de la capitale.
Toujours selon les notaires, le prix moyen dans l’ancien se
situe à 2 564 e le m 2 . Avec des disparités selon les villes. A
Meaux, par exemple, ce prix atteint 2 195 e le m 2 , mais passe
à près de 2 500 e le m 2 à Melun (2 433 e le m 2 ), Chelles (2
456 e le m 2 ) et Champs-sur-Marne. En revanche, à
Pontault-Combault, il grimpe à 3 289 e le m 2 .
Flambardes, les briardes
Devenues très rares (et donc très chères), les briardes
s’arrachent comme des petits pains. D’ailleurs, peu d’entre
elles sont proposées publiquement à la vente, car elles se
négocient souvent sur le marché local, de bouche-à-oreille. Et
quand elles sont présentées au grand public, leurs prix sont
souvent surestimés. Car, au-delà de l’aspect « belles pierres et
poutres apparentes », les travaux de rénovation sont souvent
immenses (et difficilement mesurables au premier abord). De la
grange à quatre murs et un toit à 50 000 € sans terrain, dans un
village perdu à 4 kilomètres de La Ferté-Gaucher à la briarde de
300 m 2 entièrement rénovée avec terrain à plus de 400 000 € ,
l’acquéreur doit se montrer prudent. Même si la TVA sur les
opérations de rénovation n’est qu’à 5,5%, le coût total peut
être très lourd. Mais comme le dit un agent immobilier local : «
Elles n’ont que le prix du cœur. »
Où acheter selon votre budget
( Prix moyen des notaires au troisième trimestre 2006 )
Brice-Comte-Robert
3 092 € le m2
Son marché impitoyable
Eloignée de moins de 30 kilomètres de Paris, cette ville au
centre ancien comportant trois fleurons du Moyen Age fait payer
sa proximité de la capitale et sa desserte directe via la N4 et
la 104. Le petit centre-ville sauvegardé a été entouré depuis
longtemps par de très nombreuses zones pavillonnaires, qui ne
comptent pas parmi les plus réussies. Aujourd’hui encore en
extension, ces zones s’enrichissent de nouveaux programmes de
maisons individuelles. Il faut compter au bas mot 295 000 € pour
un pavillon de 94 m 2 avec garage. L’acquéreur qui n’a pas le
budget peut se rabattre sur un appartement de 67 m 2 de surface,
à 207 000 € , toujours dans le neuf, mais plus éloigné. Les prix
sont aujourd’hui tirés par le haut et la vigilance s’impose.
+ 27% en un an
Coulommiers
2 051 € le m2
La belle éloignée
Petite Venise de la Brie articulée sur les bras du Morin,
Coulommiers sait se faire discrète. L’absence de transports
rapides et directs sur Paris y sont certainement pour beaucoup.
Pour celles et ceux qu’une bonne heure de route à compter de la
porte de Bercy ne rebute pas, elle offre la meilleure vue sur la
Brie vallonnée et la Vallée du Morin. Et peut-être parce que les
grands flux migratoires l’ont encore épargnée, on y trouve de
vastes et belles demeures avec poutres apparentes, tomettes,
jardin et cour en centre-ville, le charme de l’ancien à 60
kilomètres de Paris. Mais l’authenticité se paie. Inutile
d’espérer trouver à moins de 250 000 € , et avec travaux de
rénovation. Les promoteurs parient sur une meilleure desserte
dans le futur (le RER à l’horizon 2009) et de nombreuses
résidences sont en cours de construction aux abords de la gare.
Les appartements de 3-pièces (51 à 79 m 2 ) sont proposés entre
160 000 et 195 000 € . Pour une maison neuve, dans le site de la
rénovation de l’ancienne sucrerie, près de la gare, il faut
débourser entre 170 000 et 265 000 € pour une surface pouvant
accueillir 4 personnes, jardinet inclus.
Fontainebleau
2 958 € le m2
Toujours beau
On ne la présente plus. Le prestige de son château, sa forêt si
renommée et son cachet en ont fait depuis longtemps la
destination de week-end favorite des Parisiens huppés.
Aujourd’hui, c’est plus sa liaison par train direct à la gare de
Lyon en 1 heure au cœur de Paris qui la rend attractive. Dans
l’ancien, il est encore possible de trouver un appartement à
partir de 2 958 € le m 2 . Un programme neuf d’Ogic près du
centre-ville propose des logements, du studio au 4-pièces,
autour de 4 000 € le m 2 . Les surfaces des grands appartements
tournant autour de 90 m 2 , il faut y consacrer un budget d’au
moins 390 000 € . Si l’on est plus serré, mieux vaut se tourner
vers Avon, la grande banlieue en pleine expansion de
lotissements. Un logement de 4-pièces de 77 m 2 y est vendu
moins de 300 000 € . Côté maison, mieux vaut oublier le centre-ville
qui ne propose que des demeures de charme réservées aux
acquéreurs aisés. La périphérie est plus abordable avec des
pavillons 4 pièces « premier prix » à partir de 150 000 € .
+ 16,3% en un an
La Ferté-Sous-Jouarre
2 008 € le m2
Le charme irrésistible de la Marne
Passé Meaux et la commune des Sept-Sorts sur la route de l’est,
cette charmante ville a comme atout d’être située au bord de la
Marne, dans une boucle de la rivière, où l’on commence à
respirer, loin des tumultes parisiens. Pavillons en meulière
avec lavoirs sur l’eau, marché de bord de rivière, il y fait bon
vivre. Témoin, les prix : inutile d’espérer dénicher des maisons
anciennes à moins de 300 000 € . Et pour les maisons neuves,
aucun programme n’est en cours. Reste à se rabattre sur les
appartements neufs : un 3-pièces se vend à partir de 156 000 €
dans la périphérie proche : Marne et collines avoisinantes
obligent, l’extension de la ville est restreinte.
Marne-La-Valléé
Non communiqué
Des maisons à foison
Quand ils en ont les moyens, ceux qui cherchent à acheter un
appartement neuf se tournent vers Marne-la-Vallée, dont la
fièvre bâtisseuse ne faiblit pas. Notamment dans le secteur IV,
celui de Val d’Europe – le fief de Mickey et de ses attractions
– où les promoteurs proposent de nombreux programmes, plutôt
haut de gamme. C’est le cas de Bailly-Romainvilliers et de
Magny-le-Hongre, où plus d’une quinzaine d’opérations sont
actuellement commercialisées, signées par les grands noms de la
promotion (Nexity, Icade Capri, Bouygues immobilier, Sogeprom,
Kaufman & Broad, CFH), le plus grand nombre concernant des
maisons en village proposées entre 250 000 e pour les plus
petites (trois pièces d’une soixantaine de m 2 ) et 600 000/700
000 e pour six ou sept pièces (plus de 170 à 220 m 2 ). Les
autres communes de ce secteur, Serris et Chessy, se sont,
semble-t-il, calmées. Sur les autres secteurs de Marne-la-Vallée,
les villages peaufinent leurs aménagements. A Bussy-Saint-Georges,
Bouygues immobilier et Bouwfonds Marignan commercialisent des
maisons à partir de 370 000 e pour plus de 120 m 2 . A
Lagny-sur-Marne, en revanche, les appartements dominent. Il est
possible d’y dénicher un deux-pièces à 160 000 e .
Meaux
2 195 € le m2
Peau neuve
Avec plus de 13 programmes neufs, la belle ville épiscopale est
en complet renouveau. Elle a reconquis son plus bel atout : ses
bords de Marne – le fleuve la traversant d’est en ouest – et
retrouve son harmonie après la destruction du quartier de la
Pierre-Collinet et la restructuration de la zone de Beauval. Ces
deux secteurs ont fait place au nouveau parc du Patis (bords de
Marne et canards assurés, ne manque que les guinguettes). Les
grands promoteurs sont quasiment tous présents dans cette
banlieue située à 40 minutes de Paris en train direct par la
gare de l’Est. Kaufman & Broad, Icade Capri, Promogim,
Bouygues, Bouwfonds Marignan, Nexity et Sogeprom proposent des
programmes en première accession. Un 3-pièces de 59 à 68 m 2 se
vend entre 180 000 et 220 000 € . A ce prix, la vue sur la Marne
est quasi assurée. Et les investisseurs pourront miser sur un
loyer moyen de 13 € le m 2 . Pour celui qui préfère les demeures
du temps de Bossuet, l’ancien a son prix : un appartement aux
grandes fenêtres si typiques du centre-ville se négocie environ
2 200 € le m 2 . Côté maisons, il ne faut rien espérer en
centre-ville. Les belles demeures de Saint-Faron restent
confidentielles. Mieux vaut se tourner vers la périphérie (Crégy,
Nanteuil) pour espérer trouver un pavillon avec jardin à partir
de 240 000 € .
+ 12,8% en un an
Melun
2 433 € le m2
Dans la préfecture, tout va bien
Arrimée à la Seine depuis le Moyen Age, la ville qui
approvisionnait Paris en farine est devenue aujourd’hui la
préfecture du département. Reliée à la capitale en moins de 1
heure par une liaison directe au cœur de Paris via la gare de
Lyon, elle connaît un fort développement immobilier, surtout sur
sa périphérie. Richement dotée en zones commerciales, proche de
nombreux espaces verts et enfin débarrassée de son image de
ville-dortoir aux quartiers parfois houleux, le marché de
l’ancien y est dynamique. Un logement bien situé vaut à partir
de 2 430 € du m 2 . De nombreux lotissements pavillonnaires
naissent dans l’agglomération. Rien à moins de 2 500 € le m 2 .
+ 15% en un an
Mitry-Mory
2 486 € le m2
Proche de Roissy et de Paris
Grâce au RER B qui relie directement la capitale et l’aéroport
Charles-de-Gaulle, cette bourgade fait la jonction entre la
Seine-Saint-Denis au bord du canal de l’Ourcq et la
Seine-et-Marne. Comme un « poste frontière », Mitry-Mory est
située entre des zones pavillonnaires et des espaces arborés. De
nombreux programmes neufs dans de petites résidences y voient le
jour. Mais le charme a son prix : il faut compter 2 440 € le m 2
. L’ancien est encore sage avec des premiers prix à 1 900 € le m
2 .
+ 6,2% en un an
Montereau
1 885 € le m2
La porte vers le sud
Logée au fin fond du département, là où la Seine et l’Yonne se
rencontrent, Montereau-Fault-Yonne, petite ville trop souvent
étouffée par la renommée de Moret-sur-Loing, offre aujourd’hui
de nombreux potentiels. A 1 heure du centre de la capitale en
train par la gare de Lyon, les tarifs y sont encore abordables,
dans le neuf comme dans l’ancien. Cela va de 170 000 à 200 000 €
pour des surfaces de 52 à 67 m 2 dans le neuf à un ancien encore
plus abordable, au prix moyen de 2 000 € le m 2 sans gros
travaux à prévoir. Des opportunités à saisir pour qui travaille
près de la gare de Lyon. Notamment pour l’acquéreur d’un
pavillon, car les jardins attenants ont souvent de belles
proportions. De quoi se ressourcer au quotidien.
Sénart
Non communiqué
Le boum
L’autre ville nouvelle de la Seine-et-Marne, Sénart, n’a rien à
envier à sa rivale Marne-la-Vallée. Elle aussi séduit pour son
habitat à dominante pavillonnaire, et par ses ambitions de
développement, illustrées par des projets d’envergure comme Le
Carré, prolongement du Carré Sénart, qui devrait constituer un
pôle économique et de loisirs d’importance d’ici à quelques
années (10 000 emplois, 300 000 m 2 de bureaux et commerces,
Grand Parc Aquarium, salle de spectacle). Le centre commercial
Boissénart, récemment relooké, devrait bientôt avoir un nouveau
voisin, la Cité du Meuble et de la Maison, le tout sur 42 000 m
2 . L’ouverture est prévue en 2008. Côté logement, la
construction bat son plein. En particulier à Cesson,
Combs-la-Ville, Lieusaint ou encore Savigny-le-Temple où maisons
et appartements se partagent le marché. Pour une maison neuve de
100 m 2 , il faut compter 300 000 € .