Hauts-de-Seine : à l’ouest, du nouveau - Le Nouvel Observateur
L’ancien se porte bien dans le 92. L’offre de logements neufs
a été regonflée par les programmes lancés à Boulogne. Mais,
d’une façon générale, la hausse fléchit.
Le 92 reste un report naturel pour les familles poussées de
l’ouest de Paris par la montée des prix. Dans l’ancien, le
marché est toujours dynamique. Le volume des ventes avaient
bondi de 12,6% selon les derniers chiffres des notaires, arrêtés
en 2006. Mais la hausse ralentit : sur un an, elle n’est plus
que de 9,2% dans l’ancien, ce qui porte le prix des appartements
à 4 245 € le m 2 . Certaines communes dépassent encore la barre
des 10% de hausse : Courbevoie (11,7%), Issy-les-Moulineaux
(11,5%), Montrouge (11,4%), Asnières (10,2%) ou Colombes
(10,1%). Ce sont les villes les plus résidentielles qui
augmentent le moins, comme Neuilly (7,9%), Boulogne-Billancourt
(8,8%) ou encore Levallois-Perret (9,2%). La demande est
logiquement plus soutenue sur les villes les moins chères.
Dans l’immobilier neuf, le prix moyen d’un appartement
s’établissait à 5 115 € le m 2 au 3 e trimestre 2006, soit une
hausse de 4% en un an. « Pour le troisième trimestre consécutif,
la hausse des prix est extrêmement réduite », selon la dernière
étude de l’Adil 75 sur le logement neuf dans les Hauts-de-Seine.
Des villes comme Le Plessis-Robinson et Châtillon accueillent
une partie de l’immobilier neuf disponible avec des prix entre 4
600 et 4 800 € le m 2 . Mais c’est Boulogne qui a fait
l’actualité : en septembre, 240 appartements ont été réservés en
un week-end sur le site des Rives de Seine, face à l’Ile Seguin,
entre 6 000 et 7 000 € le m 2 . De l’autre côté de la Seine, à
Issy-les-Moulineaux, l’offre de neuf reste également importante.
De nombreuses petites surfaces ont été réservées par les
investisseurs privés. Grâce à ces nouveaux programmes, l’offre,
qui avait fléchi de 12% sur un an, s’était reconstituée à la fin
du troisième trimestre dans le 92, où 2 000 logements neufs
étaient disponibles, contre 1 590 un an avant.
Où acheter selon votre budget
( Prix moyen des notaires au troisième trimestre 2006)
Asnières
3 828 € le m2
Abordable
Proche de Neuilly, avec de bonnes écoles, des quartiers
commerçants chaleureux, Asnières attire par ses prix
relativement abordables. Selon les Notaires d’Ile-de-France, le
prix du m 2 moyen s’élève à 3 828 € (+ 124,4% en 5 ans !) et il
faut un budget moyen de 560 000 € pour acheter une maison (–
1,8% sur un an). Quatre programmes neufs sont proposés, (Cogedim,
Eiffage, Kaufman & Broad), notamment dans le nouveau quartier de
Seine, à partir de 236 000 € pour un 2-pièces, avec quelques
maisons rues du Ménil et de la Comète, dont une de 5-pièces pour
495 000 € , parking compris.
+ 10,2% en un an
Boulogne-Billancourt
5 060 € le m2
Toujours soutenu
On est loin de l’année 2000 et de sa croissance record (22% sur
un an), mais le marché de Boulogne reste tonique. Les nombreux
programmes neufs (Sefri Cime, Cogedim, Sogeprom, les Nouveaux
Constructeurs), ou la grande opération des Rives de Seine (Nexity,
Icade Capri et Vinci) se vendent entre 5 805 et 7 135 € le m 2 .
L’ancien, dans le nord, en limite du 16 e , offre de moins en
moins de logements inférieurs à 5 000 € le m 2 et certains beaux
appartements atteignent 7 500 € le m 2 . Dans le sud, ils se
négocient entre 4 500 et 6 300 € le m 2 , et entre 5 200 et 6
800 € le m 2 dans le centre-ville.
+ 8,8% en un an
Clichy
3 688 € le m2
Coup de jeune
Avec une sortie du périphérique, des liaisons métro (ligne 13)
et SNCF, Clichy s’est offert un coup de jeune avec un
réaménagement du centre-ville, du quartier Morel-Sanzillon,
l’émergence des nouveaux quartiers des berges de Seine (1 300
logements à terme), Palloy-Paymal et Moreuil. Les prix
atteignent en moyenne 4 373 € le m 2 (+ 119% en 5 ans) dans
l’ancien, avec beaucoup d’immeubles des années 30. Autour de 3
000 € le m 2 sur les quais et autour du parc Mozart, les
appartements haussmanniens grimpent jusqu’à 5 000 € le m 2
autour de la place des Martyrs. Côté maisons (1,5% du parc),
l’offre varie entre 350 000 et 650 000 € , voire 750 000 pour un
bel emplacement près de Gambetta.
+ 9,7% en un an
Colombes
3 186 € le m2
Pavillonnaire
« Colombes est la ville la plus pavillonnaire de la première
couronne et attire beaucoup les jeunes cadres avec enfants »,
constate Philippe Bodolec de l’agence Century 21 Beaurepaire. En
centre-ville, la rénovation du Village, avec de nombreux
commerces de proximité, a redynamisé le quartier. L’ancien et le
récent se négocient autour des 4 000 € le m 2 . Une maison de
110 m² avec un jardin de 250 m² se vend 450 000 € . Au Petit
Colombes, où le tramway vers la Défense est prévu pour 2010, des
programmes neufs sont en cours à partir de 4 000 € le m 2 .
+ 10,1% en un an
Courbevoie
4 306 € le m2
Si près de Neuilly
Ceux que les prix du 16 e et de Neuilly rebutent trouvent en
franchissant la Seine un parc immobilier plus abordable « On
peut s’offrir une pièce de plus pour le même budget », résume un
agent immobilier du secteur. Dans l’ancien, le quartier de Bécon,
bien desservi en transports et commerces, tient le haut du pavé,
entre 5 000 et 6 000 € le m 2 . Le centre est aussi recherché, à
partir de 4 500 € le m 2 . Le premier prix est légèrement
inférieur dans les tours de Charras, autour de 4 000 € le m 2 .
Côté maisons, l’offre dans le centre ou le quartier
République-Kilford est rarement inférieure à 600 000 € pour 5
pièces. Dans le neuf, les programmes se trouvent dans le
quartier du Faubourg de l’Arche, un quartier-champignon avec 15
000 nouveaux habitants à terme, à 6 215 € le m 2 en moyenne.
+ 11,7% en un an
Gennevilliers
2 361 € le m2
En plein essor
« La prolongation de la ligne 13 du métro en 2008 va donner un
nouvel essor à Gennevilliers », explique Hassan Afoukal de
l’agence Century 21. Les logements insalubres sont remplacés par
des immeubles neufs où le mètre carré se négocie aux environs de
3 300 € . Dans le quartier du Luth, en limite du port, il faut
compter entre 2 000 et 2 400 € le m 2 . Un 3-pièces récent de 67
m² s’est vendu 160 000 € . Au vieux Village, les appartements
des années 70 approchent les 3 000 € le m 2 . Une maison récente,
près de la mairie, de 77 m² avec 178 m² de jardin s’est négociée
240 000 € .
+ 6,5% en un an
Issy-les-Moulineaux
4 576 € le m2
Des projets porteurs
À deux pas de la porte de Versailles, plébiscitée par de très
nombreuses entreprises qui y ont élu domicile, la commune
d’André Santini, peuplée de 61 000 habitants, voit ses prix de
l’ancien dopés par l’offre importante de logements neufs (6 300
€ le m 2 en moyenne) proposés par Sefri Cime (94 appartements),
Bouygues, Franco Suisse et Kaufman & Broad entre autres. Les
quartiers de la mairie, Corentin-Celton et l’île Saint-Germain
(avec ses maisons qui se vendent par le bouche-à-oreille) sont à
peu près aux mêmes prix : les appartements s’y vendent entre 4
300 € le m 2 et 5 000 € le m 2 pour du récent et jusqu’à 6 900 €
le m 2 pour l’exceptionnel. Les Epinettes reste le plus
accessible, démarrant à 3 400 € le m 2 pour un logement correct.
Le quartier du Val-de-Seine, dépourvu de commerces mais équipé
en bureaux et en constructions neuves, continue d’attirer les
familles. Les premières reventes se font entre 6 000 et 6 100 €
le m 2 .
+ 11,5% en un an
Levallois-Perret
5 305 € le m2
Ça se stabilise !
Sur la ligne 3 du métro et desservi depuis Saint-Lazare,
Levallois attire toujours les cadres. Dans les cinq programmes
neufs proposés, les prix varient entre 6 660 et 8 382 € le m 2 .
Du quai Michelet à la rue Paul-Vaillant-Couturier, le quartier
Collanges-Front de Seine pourrait accueillir de nouveaux
équipements publics (espaces verts, parking, médiathèque,
collège…) et 400 logements. Une Zac vient d’être créée au
sud-est de la ville, avec au programme des équipements, un
centre commercial et la réhabilitation de bureaux. Le centre-ville,
les secteurs de Pompidou et Villiers abritent le parc immobilier
le plus recherché (entre 4 800 et 6 800 € le m 2 ). Aux abords
du cimetière et vers le quartier Eiffel, les prix démarrent à 3
000 € le m 2 et atteignent au maximum 6 000-6 100 € le m 2 .
+ 9,2% en un an
Malakoff
4 094 € le m2
Pour primo-accédants
« Moins chère que Vanves et Montrouge, Malakoff attire beaucoup
les primo-accédants », dit Pierre Favre de l’agence Avenir
Immobilier. Dans cette ville dynamique où la taxe foncière est
très faible, le m² en centre-ville varie entre 4 000 et 4 500 €
dans l’ancien. Le récent se négocie en moyenne 10% plus cher. Un
4-pièces de 75 m² s’est vendu 350 000 € . En bordure du
périphérique, comptez entre 3 000 et 3 500 € le m 2 . A l’est,
proche du métro, il faut compter entre 3 500 et 4 000 € le m 2
dans des immeubles des années 50 à 70.
+ 15,8% en un an
Montrouge
4 201 € le m 2
Des programmes
« A Montrouge, la moyenne des prix de l’immobilier continue à
augmenter en raison du grand nombre de programmes en
construction », explique Daniel Blumenthal de l’agence Era
Lives. Le neuf démarre à 5 000 € le m 2 et peut atteindre 5 400
€ le m 2 dans le quartier des Ecrivains (Nexity, Eiffage, Franco
Suisse, Sogeprom). En centre-ville, les appartements des années
30 se vendent entre 4 600 et 4 800 € le m 2 . Un 3-pièces de 60
m² s’est négocié 275 000 € . Au sud, l’ancien varie entre 4 500
et 4 700 € le m 2 .
+ 11,4% en un an
Nanterre
3 557 € le m2
Du neuf à petits prix
Du côté de la construction, la commune s’illustre parmi les plus
abordables du 92, avec des logements entre 3 603 et 3 950 € le m
2 et 6 programmes neufs en vente par Bouygues, Cogedim et Nexity.
Pour les investisseurs, les 2-pièces démarrent à 183 000 € .
Dans l’ancien, le centre-ville, desservi par la gare
Nanterre-Ville, possède de jolies ruelles et de belles maisons
familiales. On peut y trouver une maison de 6-pièces (158 m 2 )
pour 760 000 € ou un 3-pièces de 72 m 2 avec un parking à 290
000 € . Sur le reste de la ville, le prix moyen est pour les
appartements de 3 557 € le m 2 (+ 107,1% en 5 ans, avec encore
une bonne progression sur l’année dernière) et un budget moyen
de 420 000 € pour les maisons (+ 20,1% sur un an). Avec une
forte concentration de logements sociaux, mais bien desservi et
commercial, le quartier du Parc, proche de la Défense et aéré
par le parc André-Malraux sur 24 hectares, se vend autour de 3
500 € le m 2 . « On peut y trouver des grandes surfaces, de
4-5-6 pièces construites il y a 25-30 ans, à partir de 3 200 €
le m 2 », souligne Anne Van Damme, de l’Agence du Parc.
+ 15,5% en un an
Neuilly-sur-Seine
6 383 € le m 2
Chères familles
Malgré des prix équivalents à ceux des secteurs les plus
recherchés de la capitale (environ 7 500 € le m 2 en moyenne),
un achat immobilier à Neuilly-sur-Seine reste un placement de «
bon père de famille », grâce à des écoles de qualité dans le
public ou le privé, beaucoup d’infrastructures culturelles et
sportives et un cadre préservé. La demande est très forte sur
les appartements familiaux, difficile à satisfaire au-delà de
130 m 2 . Sur l’avenue Charles-de-Gaulle, bien desservie mais
très passante, en limite de Levallois ou autour du boulevard
Bineau, le mètre carré démarre à 6 500 € . Les prix grimpent
entre 7 500 et 9 000 € le m 2 près du Bois, du boulevard
Jean-Mermoz et Inckermann, voire 10 000 € le m 2 avec une belle
vue sur Paris ou encore mieux sur le bois de Boulogne. Dans le
quartier Saint-James et sur le boulevard Bourdon, deux
programmes sont proposés par Cogedim, entre 535 000 et 846 000 €
pour un 3-pièces.
+ 7,9% en un an
Rueil-Malmaison
4 005 € le m2
En mouvement
A l’est du mont Valérien, Rueil, desservie par le RER A, attire
les familles par ses bonnes écoles et ses équipements culturels.
Selon la Fnaim, les appartements s’y négocient en moyenne 4 347
€ le m 2 (8,7% d’augmentation annuelle sur les 6 dernières
années dont 2,2% sur 2006) et 4 005 € le m 2 . D’après les
Notaires, il faut compter un budget moyen de 628 500 € pour une
maison. La ville continue de se transformer : rénovation de son
centre, au Clos des Terres Rouges ou encore la reconversion
d’anciens terrains industriels, sur le mont Valérien et près du
boulevard National.
+ 5% en un an
Saint-Cloud
4 600 € le m2
Toujours la hausse
Une école allemande, une école américaine, 166 m 2 d’espaces
verts par habitant et beaucoup d’équipements culturels et
sportifs… Le charme clodoaldien fait monter les prix à 4 600 €
le m 2 pour un appartement, à 5 kilomètres à l’ouest de Paris.
En limite du parc, il faut plutôt compter 6 000 € le m 2 ,
contre un minimum de 4 300 € le m 2 sur les berges. Pour les
amateurs de neuf et les investisseurs, on trouve deux petites
résidences centrales, où un 4-pièces de 85 m 2 avec 2 balcons, 2
parkings et 1 cave se vend 500 000 € .
+ 11,7% en un an
Sèvres
4 052 € le m2
Coté rive gauche
Desservie en métro par la ligne 9 et reliée à Saint-Lazare et
Montparnasse par le train, la commune affiche un prix moyen de 4
052 € le m 2 pour un appartement et 835 000 € pour une maison
d’environ 120 m 2 . Dans le centre, il faut compter un minimum
de 200 000 € pour un beau 2-pièces (45-50 m 2 ), entre 400 000
et 600 000 € pour un 5-pièces. Irriguée par la gare et bien
équipée, la rive gauche, traditionnellement moins recherchée,
voit sa cote monter, avec un minimum de 210 000 € pour un
3-pièces de 70 m 2 . Côté neuf, on trouve des maisons,
coréalisées par Bouygues Immobilier et Cogedim ou par le groupe
Sofiam (1 650 000 € pour un 7-pièces).
+ 5,5% en un an
Suresnes
4 444 € le m2
Cher mont Valérien
Parmi les moins denses de la première couronne, la ville affiche
4 444 € le m 2 en moyenne pour un appartement et 87,3% de hausse
sur les 5 dernières années… Les prix démarrent à 3 500 € le m 2
dans l’ancien, vers la Grande Arche, mais Suresnes peut
atteindre 6 000 € le m 2 dans des résidences récentes avec vue
sur la capitale. Sur le mont Valérien, les belles maisons se
vendent 2 M € , et moitié moins en limite de Saint-Cloud. Côté
neuf, l’offre s’échelonne entre 5 580 et 5 974 € le m 2 avec 5
programmes en vente près de la Défense ou du parc du château
(Vinci, Nexity, Icade, Interconstruction, Accueil).
+ 8,3% en un an
Vanves
4 205 € le m2
Dynamique
« En faisant revivre le Village, la mairie a redynamisé Vanves
», explique Gilles Parent, expert immobilier. En centre-ville et
autour du réputé lycée Michelet, le m 2 approche les 5 000 € .
Une maison de 80 m² sur un terrain de 40 m² peut se vendre 400
000 € . Pour un appartement neuf, avec parking et terrasse, il
faut compter entre 5 500 et 6 000 € le m 2 . Vers le sud et le
stade mais loin des transports, le récent varie entre 4 300 et 4
500 € le m 2 . La couverture du périphérique, prévue en 2010, va
redonner de la valeur au secteur nord.
+ 12,4% en un an