Essonne : Atterrissage en vue - Le Nouvel Observateur
Après une année 2006 marquée par une nouvelle flambée, le
marché semble désormais se calmer dans le 91. Sauf dans les
villes les plus peuplées.
Maintes fois annoncé, l’atterrissage en douceur du marché
immobilier de l’Essonne, espéré par les futurs acheteurs… et
redouté par les vendeurs, est-il en passe de se produire ? La
majorité des professionnels en conviennent : le marché se
rééquilibre et les prix se stabilisent. Il était temps. Car à la
lecture des différentes statistiques publiées notamment par la
Chambre des Notaires de Paris ou par la Fnaim, l’année 2006 aura
encore été marquée par une forte augmentation des prix du mètre
carré dans le 91. Alors qu’ils n’ont progressé que de 5,6% en
Ile-de-France en 2006, après des hausses de 6% et de 18,5% en
2005 et 2004, ils ont bondi de 16,3% sur un an en Essonne pour
les appartements, à 2 619 € le mètre carré à la fin du troisième
trimestre 2006 selon les derniers chiffres des Notaires. Sur la
même période, le prix moyen des maisons, en hausse de 12,4%,
s’élevait à 285 769 € . Des hausses qui dépassent celles
enregistrées en France, tous types de biens confondus : +7,1% en
2006 selon la Fnaim. Certes, la hausse a décéléré assez
nettement par rapport aux années précédentes. Néanmoins, elle a
encore dépassé les 10% dans la plupart des villes les plus
peuplées du département. Les hausses ont même dépassé les 20%
dans certaines villes comme Corbeil-Essonnes, Etampes,
Longjumeau ou Viry-Châtillon. L’assagissement est donc relatif.
Entretien avec Manuel Valls
Député-maire PS d’Evry (91)
Comment réussissez-vous à changer l’image d’Evry, ancienne ville
nouvelle ?
Après des années de crise sociale et urbaine, nous sommes entrés
dans un cycle vertueux depuis trois ans. Nous avons notamment
choisi un projet pour la création d’un vrai cœur de ville, à
côté du premier centre commercial d’Ile-de-France. Un millier de
logements neufs seront réalisés boulevard François-Mitterrand,
avec des immeubles de 8 à 14 étages. Leur rez-de-chaussée sera
occupé par des commerces, des restaurants et des bureaux, afin
de créer une animation, le soir et le week-end, qui n’existe pas
aujourd’hui. Avec ce nouveau centre-ville, Evry redevient
attractive pour les classes moyennes, notamment celles en
provenance de Paris, en quête d’une vie urbaine à un coût
compatible avec leurs revenus.
Quel est votre avis sur le droit au logement opposable ?
Nous, socialistes, avons été les premiers à poser des
amendements en faveur de ce principe, il y a déjà trois ans.
Cependant, le droit au logement opposable ne sera réellement
applicable que si les 120 000 logements sociaux par an – dont a
besoin notre pays – sont construits en respectant une grande
diversité, et si ces lieux de résidence restent accessibles aux
plus modestes à travers des plafonds de ressources plus bas
qu’actuellement. Il devient plus que jamais nécessaire
d’appliquer la loi SRU, imposant 20% de logements sociaux par
commune, de manière stricte. Pour moi, il faut déclarer
inéligibles les maires qui n’appliquent pas cette loi de la
République.
Où acheter selon votre budget
( Prix moyen des notaires au troisième trimestre 2006 )
Brunoy
2 592 € le m2
La campagne tout près
Sur les rives de l’Yerres, à 28 minutes de Paris par le RER D,
Brunoy offre deux visages. L’un, très glamour, situé dans le
centre-ville et sur les bords de la rivière, composé de maisons
bourgeoises réservées aux budgets confortables, l’autre, sur les
hauteurs de la ville, proche de Villecresnes et de Mandres-les-Roses
où les appartements et les pavillons récents se négocient à des
prix bien plus raisonnables que dans la vallée. En effet, si,
dans les quartiers chics, le prix d’une maison individuelle
dépasse le plus souvent les 450 000 € , et peut dépasser les 600
000 € , les pavillons sur les coteaux de l’Yerres atteignent
plus rarement les 350 000 € . En hausse continue depuis la fin
des années 90, le marché s’assagit. « Les petites surfaces se
vendent toujours bien, mais les pavillons dont les prix
dépassent les 400 000 € se vendent difficilement. Les
propriétaires sont désormais obligés de réviser leurs prix à la
baisse. Le marché a atteint un sommet », observe-t-on à l’Agence
de la mairie Orpi. Sur le marché du neuf, c’est le calme plat.
+ 12,8% en un an
Chilly-Mazarin
2 482 € le m2
L’offre se reconstitue
À 33 minutes de la capitale par le RER C, Chilly-Mazarin offre
aussi deux visages à ses habitants, délimités par l’A6. Au nord,
un centre-ville charmant, recherché par les jeunes couples
urbains, attirés par la proximité de la gare. Au sud, de
nombreuses résidences où les familles s’arrachent les nombreux
pavillons avec jardin encore disponibles sur le marché. C’est
l’une des communes qui a enregistré l’une des fortes
décélérations de la hausse des prix entre 2005 et 2006. Alors
que l’inflation de la pierre à Chilly s’était élevée à 19,7% en
2005, elle n’atteint que 7,9% selon la Fnaim. Désormais, en
moyenne, le prix du mètre carré se négocie 2 817 € – contre 1
396 € en 2000 ! –, avec des pics dépassant les 4 000 € en
centre-ville et dans le quartier de Morangis. Mais cette
effervescence semble prendre fin. « Le marché a atteint un
palier ces derniers mois. Désormais, les prix se stabilisent et
on trouve plus de biens à vendre », observe Philippe Cabantous à
la Fnaim.
+ 11,1% en un an
Corbeil-Essones
2 458 € le m2
Pour les férus du neuf
Peu fréquent dans le 91 : pas moins de sept programmes sont
actuellement commercialisés à Corbeil-Essonnes. Mais, sans
surprise, les appartements et les maisons, vendus à des tarifs
supérieurs à 2 800 € le m 2 , s’arrachent. « La plupart des
appartements se vendent sur plan », note un promoteur. Car cette
commune, lovée sur les bords de la Seine, et à 40 minutes de la
capitale par le RER D, séduit de plus en plus, faisant oublier
les turbulences de certains de ces quartiers. A tel point que
dans l’ancien, selon la Fnaim, le mètre carré, dont le prix a
progressé de 26,4% en 2006, se négocie désormais en moyenne à 2
458 € . Avec des pointes supérieures à 3 500 € pour les belles
maisons en meulière situées en centre-ville et en bordure du
fleuve.
+ 26,4% en un an
Etampes
2 347 € le m2
Sommet atteint
Le temps où l’on pouvait acquérir à Etampes un pavillon d’une
centaine de mètres carrés pour 150 000 € est bien révolu.
Désormais, il faut plutôt compter le double. « Toutefois les
prix ne grimpent plus et, faute d’acquéreurs, les délais de
vente s’allongent », constate Jean-Christophe Da Cruz chez Acces
Immobilier. « Les acquéreurs sont désormais plus exigeants et
n’hésitent plus à négocier. C’est un réflexe qu’ils avaient un
peu perdu ces dernières années », ajoute un négociateur.
Résultat, si la hausse des prix des appartements est restée
forte en 2006 – le mètre carré a fait un bond de 22,5% pour
atteindre 2 347 € –, elle pourrait se tasser en 2007. En
attendant, la barre symbolique des 3 000 € est souvent dépassée
pour les appartements anciens rénovés du centre-ville, situé à
55 minutes de la capitale par le RER C. Dans le neuf, quatre
programmes sortent actuellement de terre à des tarifs dépassant
les 3 000 € le mètre carré. Pour un studio, il faut compter 81
000 € minimum.
+ 22,5% en un an
Evry
1 955 € le m2
Petite accalmie en vue
Ancienne ville nouvelle à l’architecture souvent dépassée, Evry
retrouve progressivement les faveurs des particuliers, effrayés
par les prix pratiqués à Paris et en première couronne. Un
succès relatif qui se traduit par une hausse des prix inédite
dans cette commune située à 43 minutes de la capitale par le RER
D. Alors que le prix moyen du mètre carré ne dépassait pas les 1
000 € en 2000 – 999 exactement selon la Fnaim –, il atteint
désormais 2 268 € en moyenne après avoir grimpé respectivement
de 20,8% en 2005 et 13,9% en 2006. « Même s’il se maintient à un
sommet, le marché semble toutefois changer de nature. Les
acheteurs n’hésitent plus à négocier », explique Jean-Pierre
Causse chez Agevry. Dans le neuf, deux programmes sont lancés.
Mais il reste moins de 10 appartements sur les 39 proposés par
le France Terre. Ogic propose des studios de 33 m 2 à 134 000 €
, des 3-pièces de 65 m 2 à 206 000 € et des 5-pièces de 98 m 2 à
304 000 € .
+ 17,0% en un an
Gif-Sur-Yvette
3 431 € le m2
Chic et chère
Entre ville et campagne, à quelques lieues de la vallée de
Chevreuse, et à 42 minutes de Paris par le RER B, Gif-sur-Yvette
cultive avec soin son image de ville de banlieue chic. Un
standing qui se traduit par des niveaux de prix toujours élevés,
le prix du mètre carré d’un appartement, en hausse de 12,2%
entre 2005 et 2006 selon la Fnaim, se négocie actuellement 3 756
€ en moyenne. Le seuil des 4 500 € le m 2 est même souvent
dépassé dans les résidences chics de Vatonne et de Chevrie. A
titre de comparaison, il était à peine au-delà des 2 000 € en
2000. Le marché est-il toujours orienté à la hausse ? Nicolas Le
Bournot chez Consilium constate plutôt un « rééquilibrage du
marché » . Dans le neuf, un seul programme est actuellement
commercialisé. Nexity Féréal propose quelques maisons à des
tarifs variant entre 228 000 € pour un pavillon de 54 m² à 367
000 € pour 83 m². Chic, on vous dit.
+ 10,3% en un an
Juvisy-Sur-Orge
2 868 € le m2
Le luxe des deux gares
C’est un avantage que peu de villes d’Ile-de-France peuvent
s’enorgueillir de posséder. Grâce à ses deux gares de RER (C et
D) qui permettent de relier Paris en une vingtaine de minutes,
Juvisy-sur-Orge reste très prisée. Mais la proximité de la
capitale n’est pas le seul atout de la commune, également
appréciée pour son cadre naturel relativement préservé. Les
bordures de l’Orge, les six parcs dont la surface totale s’élève
à douze hectares donnent à Juvisy-sur-Orge un petit air de
province. Des atouts qui ont entraîné une sévère hausse des prix
ces dernières années, se montant à 94,4% en cinq ans, et à 17,3%
sur la seule année 2006 selon les Notaires pour s’élever à 2 868
€ le m 2 en moyenne. Bonne nouvelle pour les futurs acheteurs,
le marché se calme. « Parce que les prix de certains biens sont
trop élevés, les propriétaires n’ont pas d’autre choix que de
les réactualiser à la baisse », déclare Fabienne Masse chez APP
Immobilier.
+ 17,3% en un an
Longjumeau
2 700 € le m2
Pour tous les budgets
Très bien desservie par les autoroutes A6 et A10, par le RER C,
Longjumeau attire tous les budgets. Des gens les plus modestes,
heureux d’acquérir une petite maison de ville mitoyenne à moins
de 200 000 € – il en reste quelques-unes – aux plus aisés
capables de débourser plus de 400 000 € pour un pavillon
individuel avec un morceau de terrain. Après un bond de 23,3%
enregistré en 2006, le mètre carré se négocie en moyenne 2 700 €
. Soit plus du double que celui observé en 2001, selon les
Notaires. Signe que la ville, comme ses voisines, s’embourgeoise.
Une montée en gamme également perceptible sur le marché du neuf.
Dans les cinq programmes en cours de commercialisation, le tarif
moyen du mètre carré dépasse assez facilement les 4 000 € .
+ 23,3% en un an
Massy
2 705 € le m2
Le changement de statut se confirme
Ville ouvrière par excellence, Massy fait désormais partie des
communes très prisées par les bobos aisés, et à la recherche
d’un logement un peu atypique, si rare et cher dans la capitale.
En quelques années, les anciens locaux industriels ont été
transformés en superbes ateliers d’artiste ou en magnifiques
appartements aux volumes impressionnants, notamment aux abords
du quartier Vilmorin, proche des transports. Mais ces petits
bijoux se font désormais très rares. Forte demande et offre
insuffisante maintiennent le prix du mètre carré à la hausse. Il
a bondi de 15,8% en 2006 pour se négocier en moyenne à 2 705 € .
« Mais on ne peut plus parler de flambée des prix. Le marché
s’assagit, les délais de transaction s’allongent, les stocks se
reconstituent », précise Marc Genin de l’agence de l’Adresse
Vilmorin. Dans le neuf, un seul programme est en cours de
commercialisation, proposé par Eiffage Immobilier. Quelques
maisons de 3 pièces sont encore disponibles, au tarif de 215 000
€ . Le prix à payer pour habiter à 25 minutes de Paris par le
RER B reste donc élevé.
+ 15,8% en un an
Orsay
3 536 € le m2
L’université chic et verte
Commune chic à l’orée de la non moins chic vallée de Che vreuse,
Orsay séduit toujours autant. Notamment les familles aisées qui
souhaitent allier le calme de la campagne verdoyante et la
proximité de Paris, à 36 minutes par le RER B. Conséquence, les
prix continuent de s’emballer. Selon la Chambre des Notaires de
Paris, le mètre carré a bondi de 14,5% sur un an au troisième
trimestre 2006 pour s’établir à 3 536 € . Il peut dépasser
aisément les 4 500 € en centre-ville. Principales cibles des
investisseurs, qui y logent les nombreux étudiants qui ont
choisi de se former dans cette ville universitaire, les petites
surfaces – studios et 2-pièces – sont de plus en plus difficiles
à dénicher. Le marché semble néanmoins s’assagir. « La flambée
des valeurs s’est éteinte. Les prix sont désormais stabilisés »,
constate Yvette Hervé chez Act Immobilier.
+ 14,5% en un an
Palaiseau
3 000 € le m2
Le marché s’assagit
Plus chic que sa voisine Massy, Palaiseau séduit une clientèle
plutôt aisée, attirée par un parc immobilier de standing et par
un cadre de vie agréable, à proximité du plateau de Saclay et
des vallées de l’Yvette et de la Bièvre. Selon la Fnaim, le
mètre carré se négocie aux alentours de 3 000 € , en hausse de
10,4% en 2006. Evidemment, le centre-ville, embelli par les
travaux de requalification engagés depuis 2002, les alentours de
la gare du RER B – qui permet de joindre Paris en 28 minutes –,
et le quartier de Lozère restent privilégiés par les futurs
acquéreurs. Dans ces secteurs, il n’est pas rare que la barre
des 4 000 € du m 2 soit franchie. La hausse se calme néanmoins.
Selon Marc Bénichou de l’Agence de la Vallée, en raison de la
flambée des prix observée ces dernières années, les acquéreurs
sont désormais « en position d’attente » . Ce qui permet la
reconstitution des stocks et facilite la stabilisation des prix.
A noter pour les amateurs de neuf, aucun programme n’est à
l’heure actuelle commercialisé sur le territoire de la commune.
La faute à une réserve foncière de plus en plus réduite.
+ 10,4% en un an
Viry-Châtillon
2 778 € le m2
Le retour de l’équilibre
A moins de 35 minutes de Paris par le RER D, Viry-Châtillon est
désormais très recherchée par les acheteurs découragés par la
flambée des prix en petite couronne. Un succès qui entraîne
mécaniquement un net déséquilibre du marché local, l’offre étant
insuffisante pour absorber la forte demande, notamment de
pavillons. Résultat, Viry-Châtillon fait partie des villes qui
ont enregistré l’une des plus fortes hausses des prix en 2006 :
+27,8% selon les Notaires de Paris (+110% en cinq ans). Le mètre
carré se négocie actuellement à 2 778 € en moyenne. Avec des
pointes à plus de 3 200 € le m 2 près de la gare, ou dans les
quartiers du Lac et des Coteaux de l’Orge. Certes, ce niveau de
prix reste sans commune mesure avec celui pratiqué dans les
communes plus huppées et plus proches de la capitale que
Viry-Châtillon. Mais il est inédit, déstabilisant la demande
locale. « L’offre et la demande s’équilibrent, et entraînent une
stabilisation des prix. Les logements trop chers ne trouvent
plus immédiatement acquéreurs », constate Thierry Lapart, de
l’agence du Golf.
+ 27,8% en un an