Spécial Immobilier : Paris, Ile-de-France - Le Nouvel Observateur
Paris : La fin de l’euphorie
Hauts-de-Seine : à l’ouest, du nouveau
Seine-Saint-Denis : Le département de tous les possibles
Val-d’Oise : Le dernier eldorado
Seine-et-Marne : Tous les suffrages pour la maison
Paris : La fin de l’euphorie - Le Nouvel Observateur
La hausse a ralenti en 2006, mais les prix ne chutent pas
pour autant. Pourtant, les acheteurs négocient désormais ferme
sur la qualité du bien.
Une hausse annuelle de 6,5% (5 922 € le m 2 en moyenne) selon la
Fnaim en décembre, + 9,9% pour les Notaires en octobre (5 675 €
le m 2 ) : les experts sont d’accord, l’augmentation des prix du
marché parisien a nettement ralenti en 2006. De l’avis des
professionnels sur le terrain, les derniers mois ont marqué la
fin de l’euphorie. Des ventes un peu moins nombreuses, des
délais allongés de quelques jours, des taux de négociation plus
marqués : c’est le scénario de l’atterrissage. Très logiquement,
vu les niveaux de prix, un certain nombre d’acquéreurs sont
sortis du marché, dont le peu de primo-accédants potentiels qui
restaient dans la capitale.
Pourtant, une reprise simultanée de l’activité et des prix est
observée depuis janvier. Ceux qui espéraient une baisse pour
pouvoir se loger seront déçus. Mais pouvait-on y croire, avec
des taux de crédit aussi bas ? Sans doute pas. D’abord parce que
la demande est toujours aussi forte. Le rush des acheteurs
internationaux continue sur les beaux quartiers et notamment sur
le très haut de gamme. Ils viennent de partout : Inde,
Etats-Unis, Royaume Uni, Italie, Europe du Nord, pays de l’Est,
Amérique du Sud… Dans certains arrondissements, ils représentent
30% des acquéreurs. Les Français expatriés à Londres ne sont pas
en reste. Sur le marché classique, les familles qui disposent
d’un apport ou du fruit d’une revente continuent d’investir en
masse dans les beaux quartiers résidentiels. Là commence l’effet
domino. De nombreux cadres, coincés par la hausse, sont obligés
de s’agrandir, et achètent dans un quartier moins cher, dont ils
font monter le prix. Un autre effet haussier est provoqué par
les aménagements de la ville de Paris, comme le tramway qui va
revaloriser les quartiers sud, ou les projets dans le 19 e et le
20 e qui attireront d’autres acquéreurs venus du centre.
Cet effet domino continue en banlieue où les prix montent
toujours, à Montreuil, à Issy-les-Moulineaux, ou en deuxième
couronne pour ceux qui veulent une maison. Or, partout en
Ile-de-France la qualité de vie s’améliore, et les transports
aussi. S’ajoute à cela la pénurie de logements sur le marché. Le
neuf est ainsi quasi inexistant à Paris. La demande peut donc
encore absorber l’offre. Mais rien n’est perdu. Un facteur
psychologique peut gripper la hausse : celui qui pousse à
refuser de dépenser une fortune pour un logement avec un défaut.
L’achat de raison remplace aujourd’hui l’achat coup de cœur. Le
mouvement a déjà commencé. Pour l’instant, il faut s’y résoudre
: les taux ne baissant pas et la demande restant motivée, le
marché et les prix vont encore se maintenir.
Où acheter selon votre budget
( Prix moyen des notaires au troisième trimestre 2006 )
1er Arrondissement
6 912 € le m2
L’or international
Inutile d’attendre une baisse entre la Concorde et le Palais-Royal
avant longtemps : l’offre est aussi réduite que le prestige des
lieux grand, auprès de la clientèle anglo-saxonne ou européenne
de l’est. « 50% des acquéreurs dans le 1 er sont internationaux
» , constate Jean-Philippe Roux, de Knight Frank. « Peu leur
importe le prix si l’affaire est de qualité », remarque Nathalie
Naccache, de Century 21 Fortis immo. Le type de bien le plus
recherché est le 2-pièces de 50 m 2 avec ascenseur rue Saint-Honoré,
à 8 500-9 000 € le m 2 . Un studio de 25 m 2 vaut en moyenne 180
000 € au Palais-Royal ou au Louvre. Beaucoup servent de
pied-à-terre et sont loués à la semaine (une fortune) le reste
du temps. Dans le 1 er , les grands appartements sont rares, et
donc chers : un 5-pièces de 140 m 2 rue des Petits-Champs s’est
vendu en 7 jours 8 900 € le m 2 . Mais avec un défaut de plan,
les prix chutent. Pour trouver moins cher, il faut aller aux
Halles, côté rue Saint-Denis, mais certains propriétaires
spéculent déjà sur les futurs aménagements.
+ 6,9% en un an
2ème Arrondissement
6 216 € le m2
Le Sentier aussi
Ici, ce sont les branchés et les investisseurs qui font la loi.
Rue Montorgueil, l’exceptionnel atteint 9 000 € le m 2 , voire
davantage mais une affaire quelconque sans ascenseur peut chuter
à 7 000 € le m 2 . « Les prix de Montorgueil, Bourse ou Opéra
s’uniformisent, c’est surtout la qualité de l’immeuble ou de
l’appartement qui fait la différence » remarque Frédérique
Masson, de Laforêt immobilier. Dans le quartier de la Bourse,
moins animé, on peut encore trouver à 6 000 € le m 2 , comme ce
2-pièces, rue Saint-Marc, de 41 m 2 , vendu à 240 000 € , après
dix offres dans la même journée. Le Sentier, côté rue
Montmartre, a déjà dépassé les 6 000 € le m 2 . Que reste-t-il à
des prix moins élevés ? Quelques affaires rue Saint-Denis ou
boulevard de Sébastopol, où un 2-pièces sur cour vaudra 6 000 €
le m 2 . Un secteur autrefois peu recherché, qui vaut désormais
à peine 10 à 15 % moins cher que Montorgueil. Boulevard de
Bonne-Nouvelle, un 100 m 2 s’est vendu 5 500 € le m 2 , mais il
se situait au 1 er étage et était bruyant.
+ 10,7% en un an
3ème Arrondissement
6 538 € le m2
Chère Bretagne
Pour les puristes, c’est ici que se situe le Marais le plus
agréable à vivre, autour des boutiques du quartier Poitou-Pastourelle,
des commerces de la rue de Bretagne, du square du Parc-Royal, et
du musée Picasso. Parisiens, provinciaux et étrangers paient de
plus en plus cher le droit d’habiter un immeuble XVII e de la
rue de Turenne à la rue du Temple, ou un bel immeuble en pierre
de taille, à 7 500-8 000 € le m 2 . Rue de Bretagne, un studio
de 15 m 2 au 4 e sans ascenseur, s’est même vendu 105 000 € . Le
nord du 3 e était autrefois plus abordable. Mais autour du
Carreau du Temple et de la République, malgré les immeubles
modestes et les rues étroites, les prix ont flambé. Moins chères
: les rues aux Ours ou Saint-Martin, à 6 000/7 000 € le m 2 , le
quartier Arts-et-Métiers, où un 4-pièces à refaire de 100 m 2
peut parfois se trouver pour 510 000 € , et surtout les rues
Meslay ou Notre-Dame-de-Nazareth, à partir de 5 000 € le m 2 ,
mais où les immeubles et les appartements sont souvent en très
mauvais état.
+ 9,3% en un an
4ème Arrondissement
7 708 € le m2
Surréaliste
C’est la partie la plus touristique du Marais, la plus
spectaculaire aussi. « Les appartements exceptionnels, nombreux
dans le 4 e , sont très recherchés par les Russes, et les
Italiens, mais surtout par des francais de 30-45 ans, avec des
budgets de 2 à 4 millions d’euros » , commente Emmanuel de
Poulpiquet, de l’agence Daniel Féau. « Certaines affaires
s’envolent à des prix surréalistes », confirme Eric Dewisme de
l’agence Bastimo. Le sud du Marais vaut de 10 000 à 11 000 € le
m 2 , la place des Vosges de 16 000 à 18 000 € . L’Ile
Saint-Louis se vend 15 000 à 20 000 € le m 2 selon le quai, et à
partir de 10 000 € à l’intérieur de l’île. Pour le marché
classique, les prix du Marais vont de 7 200 à 8 400 € . Aux deux
extrémités, à Beaubourg ou vers l’Arsenal, on peut encore
trouver à 6 000-6 500 € le m 2 .
+ 8,1% en un an
5ème Arrondissement
7 204 € le m2
L’antre des intellos
« Les intellectuels qui habitent le Quartier latin l’aiment trop
pour le quitter. Le seul quartier qui pourrait leur convenir est
le 6 e , mais il est plus cher. Du coup, bien que les étrangers
arrivent, il y a peu de turn-over et le marché, déjà étriqué, se
tend un peu » , explique Sylviane Lemarié, de l’agence Littré.
Les prix varient entre 8 000 et 10 000 € le m 2 , voire au-delà
vers le Luxembourg ou le Panthéon, de 6 500 à 8 500 € le m 2
autour du Jardin des Plantes ou de Saint-Médard. Prestigieux ou
utile, l’emplacement se paie cher. Près des lycées, un studio de
20 m 2 se vend autour de 168 000 € . A Jussieu, selon l’agence
Laforêt, un 2-pièces de 35 m 2 avec ascenseur s’est vendu en une
semaine 320 000 € . Place de la Sorbonne, un studio de 34 m 2 à
refaire s’est arraché 10 000 € le m 2 . Chacun son style : les
rues Tournefort et Lhomond, sont achetées par des Francais
cherchant la discrétion, la rue Monge reste un peu familiale, et
la rue Mouffetard parle anglais.
+ 10% en un an
6ème Arrondissement
8 527 € le m2
Pigeon international
Rien à moins de 8 000 € le m 2 , un gros du marché entre 8 000
et 12 000 € le m 2 . L’exceptionnel au delà de 15 000 € le m 2 .
Sur ce dernier marché, les Francais ne sont guère compétitifs. «
Mais pour qu’un bien atteigne 15 000 ou les dépasse, il faut une
vue, une terrasse, un jardin, un caractère, un volume
exceptionnels », rappelle Philippe Chevalier, de l’agence Emile
Garcin. Les acquéreurs à Saint-Germain-des-Prés, n’achètent pas
à l’aveugle. Avis aux proprios qui attendent le pigeon… Il y a
de gros écarts de valeurs. « En début d’année, l’offre la plus
basse était à 6 800 € le m 2 , la plus haute à 15000 € le m 2 »,
explique Samir Oumata, de l’Etude du Luxembourg. Un seuil semble
être atteint dans la hausse. « Le gros du marché à Saint-Germain-des-Prés
varie de 10 000 à 11 000 voire davantage » estime Frank Roiena,
de Dauphine Rive Gauche.
+ 9,9% en un an
7ème Arrondissement
7 633 € le m2
Léger frein
Même si la hausse a nettement décéléré dans le 7 e , selon les
derniers chiffres des Notaires, c’est sans doute affaire de
conjoncture. Une vente sur le quai Voltaire a été conclue à 20
000 € le m 2 . Et une vue sur le Champ-de-Mars peut atteindre 18
000 € le m 2 . Vers le Musée d’Orsay, les 15 000 € le m 2
peuvent être atteints, mais auprès des étrangers. Selon Pascale
Constans de Propriétés Parisiennes (Sotheby’s), « les artistes
du show-biz international achètent de plus en plus de
pied-à-terre discrets, dans les beaux quartiers rive gauche,
pour pouvoir y passer un an » . De l’autre côté des Invalides,
même paysage « Il y a un très grand nombre d’acheteurs
actuellement au Gros-Caillou » , constate Paul Abib, le
président de Grenelle immobilier, dont un tiers d’étrangers,
notamment anglo-saxons, qui veulent des appartements de charme
refaits à neuf. » On ne constate pas de ralentissement
d’activité pour le moment dans le 7 e . Le Gros-Caillou se vend
pour l’essentiel de 7 000 à 10 000 € le m 2 , l’avenue de
Breteuil et le boulevard Saint-Germain 10 000 à 11 000 € le m 2
. Mais ici, l’attentisme électoral peut frapper à tout moment.
+ 4% en un an
8ème Arrondissement
7 112 € le m2
L’incendie
Les historiens s’en souviendront : c’est dans le 8 e qu’on aura
atteint, en 2006, le seuil exceptionnel des 29 000 € le m 2 . Le
triangle d’or est redevenu de platine, l’avenue Montaigne,
l’avenue Gabriel et le quartier de l’Elysée flambent à nouveau.
« Moyen-Orientaux, Russes, Indiens, Anglo-Saxons y cherchent de
très grands appartements » , constate Jean Philippe Roux, du
cabinet Knight Frank. Ou de moins grands : « Il y a aussi une
autre clientèle, qui achète des appartements de 2 chambres et 2
salles de bains très haut de gamme et les loue 5 000 $ la
semaine pour 100 m 2 avec une excellente rentabilité » ,
explique Lorell Conway, de l’agence Philip Hawkes. Dans le reste
du 8 e , où il y a eu beaucoup d’immeubles découpés, « le marché
n’est pas euphorique » , explique Roger Abecassis, de
Consultants immobilier, « la cote est de 7 500 € le m 2 à
Saint-Philippe-du-Roule, 6 500-7 000 € à Courcelles, 5 500-7 000
€ le m 2 à Europe » .
+ 10,6% en un an
9ème Arrondissement
5 772 € le m2
Néo-bobo
Avec ses théâtres, ses cafés branchés, ses commerces et sa vie
de quartier, le 9 e continue de susciter l’engouement des bobos.
« De nombreux acquéreurs venus des 5 e et 6 e cherchent à s’y
installer » , constate Mme Chauchet de l’agence Amara. Les prix
ont flambé ces dernières années du côté de Saint-Georges et de
la rue des Martyrs, aujourd’hui entre 6 800 et 7 200 € le m², «
mais se stabilisent nettement pour les biens de standing courant
» , explique Patrick Jubault, de Minclert immobilier. Un
appartement peu lumineux en fond de cour peut encore se négocier
dans les 5 000 € le m 2 . Vers Chaussée d’Antin, il faut compter
de 6 200 à 7 000 € le m². Vers les grands boulevards, le secteur
Faubourg-Montmartre se vend entre 5 800 et 6 600 € le m². « Le
nord-est de l’arrondissement est plus disparate » , explique
Yoann Uzzan de Trudaine Immobilier. Boulevard de Rochechouart,
une belle vue sur Montmartre peut faire s’envoler les prix, mais
ceux-ci chutent en deçà de 6 000 € le mètre carré, une fois
passée la rue de Dunkerque, jusqu’à Barbès, ou dans certaines
rues chaudes de Pigalle.
+ 12,6% en un an
10ème Arrondissement
5 050 € le m2
De plus en plus “in”
« Le 10 e est en pleine évolution, et garde un fort potentiel,
selon Eliane Hubert, du réseau Orpi Egh Immobilier. Certains
quartiers sont encore un peu sinistrés, avec des immeubles
délabrés et des boutiques fermées, mais on trouve du bel
haussmannien et des endroits de plus en plus branchés. » Les
prix restent encore parmi les moins chers de Paris sur le
boulevard de la Chapelle, vers le métro Stalingrad, du côté de
l’hôpital Saint-Louis et boulevard de la Villette, en allant
vers Belleville, de 4 500 € le m² à 5 500 € le m². Certains
îlots sont en forte hausse : le quartier des gares (avec
l’arrivée du TGV Est et le projet d’un jardin suspendu rue
d’Alsace reliant les deux gares), Louis-Blanc, Sainte-Marthe, ou
Strasbourg-Saint-Denis, en pleine réhabilitation. Dans ces
secteurs, les prix varient de 5 500 à 6 800 € le mètre carré
pour une petite surface. Le bas du canal Saint-Martin et le
début du boulevard Magenta, proches de République, sont les plus
cotés. Il faut parfois compter plus de 7 500 € le mètre carré
pour un appartement avec vue sur le canal. « Artistes, cadres,
professions libérales et employés se cotoient, mais il y a
surtout des 2-pièces et le gros du marché courant se situe entre
4 500 et 6 000 € le m 2 » , explique Patrick Nicaud, de Century
21 Magenta La Fayette.
+ 10,1% en un an
11ème Arrondissement
5 316 € le m2
L’accalmie
Le marché semble se calmer depuis quelques mois dans le 11 e .
Mais les écarts restent importants du nord au sud. La plus forte
demande concerne les 35 à 45 m 2 , et les appartements familiaux,
rares et chers. « Les prix du triangle d’or entre la Bastille,
la République et le boulevard Voltaire, proches du Marais,
varient pour l’essentiel entre 6 500 et 7 300 € pour un
appartement sans défaut », explique Eric Dewisme, de l’agence
Bastimo. Côté Bastille, la rue de la Roquette et les petites
rues côté faubourg Saint-Antoine se vendent autour de 6 500 € le
m 2 en moyenne, jusqu’à 6 800 € le m 2 pour des petites
surfaces. Les familles adorent toujours l’avenue Ledru-Rollin et
ses immeubles en pierre de taille, à 6 000 € le m 2 , comme le
boulevard Voltaire, convivial côté mairie ou Charonne, et
pratique côté Nation. Le quartier des grossistes entre Saint-Ambroise
et la mairie est moins couru mais se vend tout de même 5 500-6
000 € le m 2 . « Tout ce qui dépasse les 6 000 € le m 2 doit
être sans défaut » , précise Pascal Renoult, de Foncia Voltaire.
La rue Oberkampf a toujours la cote : des Argentins ont acheté
un 81 m 2 au 1 er étage, au-dessus d’un café, pour 525 000 € .
Vers le Père-Lachaise, c’est moins cher : un 2-pièces de 46 m 2
se trouve pour 240 000 € , et vers Belleville, les prix chutent
à 4 500 € le m 2 .
+ 8,3% en un an
12ème Arrondissement
5 424 € le m2
S’excentrer au sud-est
La population rajeunit dans le 12 e . Le cœur du faubourg
Saint-Antoine, très animé de l’hôpital des Quinze-Vingts au
métro Faidherbe-Chaligny, est le quartier le plus coté. « Dans
le triangle d’or Bastille-Nation-Daumesnil, il faut compter de 6
500 à 7 300 € le m² » , estime Patrick Bonhomme, de Century 21
Chorus. Voire un peu au-delà pour l’exceptionnel. Au sud, les
prix varient de 6 000 à 6 500 € le m² autour de la gare de Lyon
et côté Bercy, un quartier à l’offre rarissime, mais très
tendance, notamment autour du cour Saint-Emilion. Dans le très
résidentiel quartier Picpus, entre la place de la Nation et
Dugommier, et dans le secteur de Bel-Air, proche de la coulée
verte, à l’est, les prix se stabilisent autour de 6 000 € le m 2
. Ils flambent un peu moins au sud-est de l’arrondissement,
moins commerçant, mais proche du bois de Vincennes. Un
appartement sur le boulevard Poniatowski se négocie autour de 5
500 € le m².
+ 10,9% en un an
13ème Arrondissement
5 506 € le m2
Effet Paris Rive Gauche
Ca devait arriver. A l’est, le nouveau quartier Paris Rive
Gauche, la passerelle Simone-de-Beauvoir vers Bercy, les cinémas
MK2, la ligne 14, le tram, les étudiants, ont fait tourner la
tête aux proprios du vieux 13 e voisin. « Certains essaient de
vendre 6 000-7 000 € le m 2 , et y arrivent parfois, alors que
le vrai prix du quartier Chevaleret est à 5 500-6 000 € le m 2 ,
explique Serge Henninot, de l’agence ERA Sweethome. Cela fausse
le marché. » De même, certains appartements dans la ZAC, achetés
il y a quelques années dans les conditions d’accession sociale
sont revendus le triple. Au sud, le quartier chinois reste
encore un marché entre asiatiques, mais 10% des acheteurs sont
des Français. Un 104 m 2 peut se trouver pour 465 000 € , mais
les charges sont très élevées. A l’opposé, le plus cher est aux
Gobelins et sur une Butte-aux-Cailles embourgoisée, à 6 500-7
000 € le m 2 . Entre les deux, le secteur du métro Maison-Blanche
se vend entre 5 500 et 6 500 € le m 2 . « Le marché manque de
grands appartements familiaux », note Véronique Le Péron, d’Immo
Express, mais reste tonique, on voit arriver les investisseurs
pour des petites surfaces. » Et le tram va doper le marché du
sud. Le 13 e reste une des rares niches d’appartements neufs à
Paris, place de Rungis (Cogedim-Vinci), rue du Château-des-Rentiers
(Sogeprom), ou à Paris Rive-Gauche.
+ 11,7% en un an
14ème Arrondissement
5 978 € le m2
Le tram dope les prix
Comme dans le 13 e , aussi, l’influence du tramway commence à se
faire sentir. Une vie de quartier s’installe au sud, des
boutiques se rénovent, d’autres changent de mains. Les alentours
de la porte d’Orléans et de la porte Didot, avec les petites
villas de la rue Didot étaient déjà chers mais depuis peu, les
appartements situés sur les Maréchaux, entre les portes de
Vanves et d’Orléans se vendent 700 000 € pour 120 m 2 et ce
n’est pas fini… Il fut un temps où les quartiers Pernéty et
Plaisance étaient abordables. « Aujourd’hui, il faut compter 60
00-6 500 € le m 2 . Toutefois les prix se tassent. Les ventes
surcotées, c’est fini » , estime Gilbert Chouchana, de Laforêt
immobilier. Montparnasse se vend autour de 7 000 € le m 2 . Côté
mairie, le marché se situe entre 6 500 et 7 000 € le m 2 ; vers
le parc Montsouris, de 5 500 à 6 500 € le m 2 ; dans le quartier
vert Tombe-Issoire, de 6 000 à 6 300 € le m 2 .
+ 12,3% en un an
15ème Arrondissement
6 046 € le m2
Le sud abordable
« L’arrivée du tramway sur les boulevards des Maréchaux a
désenclavé le sud du 15 e et changé à la fois son ambiance et
son image » , constate Thierry Trumeau de Century 21 Quai Ouest.
Les prix vont à très court terme en subir les conséquences, mais
restent encore intéressants autour du boulevard Lefebvre, de la
porte Brancion à la porte de Versailles, jusqu’à la rue
Saint-Lambert (de 5 500 à 6 400 € le m²). Côté Seine, les prix
sont à peine plus élevés, mais le Front de Seine n’a plus la
cote. « Seuls les étrangers recherchent encore ces immeubles
avec vue. » , constate M. Mélab, de Quinze Immobilier. Les prix
restent élevés au nord de la rue de la Convention. Les abords de
la ligne 6 du métro sont recherchés, notamment vers les rues du
Commerce et Saint-Charles, très animées, de 6 850 € le m² à 7
200 € le m². Le secteur Motte-Picquet-Suffren est le plus
onéreux, autour de 7 000 à 8 000 € le m², voire 10 000 € le m²
pour un bien d’exception sur le Champ-de-Mars ou avec vue
dégagée sur la Seine ou l’Ecole-Militaire.
+ 8,8% en un an
16ème Arrondissement
6 518 € le m2
Pérenne
Le 16 e a une image rassurante pour les acquéreurs, et pas
seulement internationaux. « Ce qui leur plaît, c’est le rapport
qualité-prix : la qualité des immeubles post-haussmanniens, les
plans parfaits des appartements, et un prix nettement moins
élevé que sur la rive gauche », selon Joëlle Berche, de Coldwell
Banker Marc Foujols. « Les investisseurs sont nombreux et paient
jusqu’à 250 000 € pour un studio avenue Victor-Hugo. Et les plus
beaux appartements continuent de monter », note Bérénice
Miliotis, de Victor Hugo immobilier. Le 16 e nord se vend de 7
000 à 9 000 € le m 2 . Passy et La Muette de 5 600 à 9 000. « Le
marché de Passy est très actif », constate Roger Abecassis, de
Consultants immobilier, les prix sont stables à 7 500-8 500 € le
m 2 , mais montent près des écoles ». « Beaucoup de jeunes
veulent habiter rue de Passy », note Bertrand de Flaghac, de
Laforêt immobilier, où l’on constate qu’ « à Auteuil les prix
sont stables, de 6 700 à 8 200 € le m 2 ». La porte de
Saint-Cloud est moins chère, de 6 000 à 7 000 € le m 2 .
+ 8,8% en un an
17ème Arrondissement
5 450 € le m2
Solide
Jouffroy, Malesherbes, Monceau, Villiers, Wagram… les artères
reines du 17 e haussmannien se portent bien. « Les beaux
appartements familiaux en étages élevés se vendent jusqu’à 8 000
€ le m 2 » , remarque Alexandre Voillot, du cabinet David
Richier. Mais les premiers étages décotent de 20%. Et aux Ternes
ou à l’Etoile, on peut aussi trouver à 6 000 € le m 2 . «
Villiers, moins cossu, est devenu aussi plus show-biz et mélangé
qu’avant – autour de 7 000 € le m 2 » , remarque Roger Abecassis.
On retrouve les mêmes prix aux Batignolles. « La frontière de la
rue de Rome n’existe plus ou tout au moins, elle est repoussée à
la rue Lemercier » , explique Marie de Guerry, de l’agence le
Village des Batignolles. On note une légère hausse pour les
biens de qualité, et le marché courant varie de 6 500 à 7 000 €
le m 2 . Les prix chutent avenue de Clichy et remontent un peu
aux Epinettes de 3 700 à 5 600 € le m 2 vers Guy-Moquet pour une
petite surface.
+ 9,1% en un an
18ème Arrondissement
5 048 € le m2
Hausse inéluctable
Peu à peu, les prix du nord du 18 e montent, inexorablement. Car
la qualité des immeubles de Championnet à Ordener, l’ambiance du
quartier de la mairie, des rues Ramey et Custine (5 000-5 500 €
le m 2 ), l’ambiance de Château-Rouge (5 000 € le m 2 ),
attirent les célibataires et les jeunes couples. Les prix
montent aussi vers La Fourche, l’avenue de Saint-Ouen, ou Guy-Môquet.
Même la partie la plus pauvre, le secteur Marx-Dormoy, où de
nombreuses rénovations et aménagements sont en cours, monte (4
000-5 000 € le m 2 ). Il y a même un programme neuf rue Pajol
(Vinci). La Goutte d’or voit aussi arriver des jeunes acheteurs.
Les prix sont encore parmi les moins chers de Paris, 3 800-4 500
€ le m 2 . Rue Labat, un studio de 25 m 2 se trouve pour 104 000
€ . « Barbès attire des jeunes de tous les arrondissements » ,
observe Brice Moyse, d’Immopolis. Plus haut, Montmartre semble
un autre monde. Selon Martine Kuperfis, de Junot Investissements,
« l’écart est important selon la vue : de 6 000 à 12 000 € le m
2 ; un loft en rez-de-chaussée peut se vendre 6 300 € le m 2 .
Mais il y a beaucoup d’appartements trop chers. » En bas, aux
Abbesses, les prix tournent autour de 7 500 € le m 2 .
+ 12,5% en un an
19ème Arrondissement
4 498 € le m2
Toujours abordable
C’est toujours l’arrondissement le moins cher de Paris, idéal
pour un premier achat, un peu moins tonique depuis janvier. Mais
avec la réhabilitation du quartier Flandre, les prix montent peu
à peu. Rue d’Aubervilliers, on trouve un 2-pièces de 51 m 2 à
rénover pour 165 000 € , selon l’agence Laforêt. Dans le
quartier Flandre, rue de l’Argonne, un 37 m 2 s’est vendu 175
000 € .
« L’aménagement des berges du bassin de la Villette et du canal
de l’Ourcq a fait venir une nouvelle clientèle » , note Serge
Bouhnik, de l’Etude le Seuil. Les quais de la Loire et de la
Seine se vendent 5 400 € le m 2 . L’avenue Jean-Jaurès est
aujourd’hui moins bruyante. On y déniche des 4-pièces à 5 600 €
le m 2 . Aux Buttes-Chaumont, le must se situe entre la mairie
et la rue Manin (jusqu’à 6 500 € le m 2 avec vue sur le parc,
mais 5 200 € le m 2 en rez-de-chaussée avenue Secrétan).
D’autres quartiers restent abordables : Belleville (3 200 € le m
2 ), place des Fêtes, porte des Lilas (4 000 € le m 2 ). Les
maisons de la Mouzaïa valent de 400 000 à 600 000 € .
+ 13,9% en un an
20ème Arrondissement
4 720 € le m2
Directrice du Pavillon de l’Arsenal à Paris
Quelle tendance dans les projets de logements à Paris ?
Un coup de jeune… De la modernité, de l’innovation, de l’audace.
Nous sommes enfin sortis du « néo » et ça se voit. Ces avancées
s’expriment par des biais très divers : des écritures
architecturales variées, une grande attention apportée à la
typologie, aux plans, aux espaces extérieurs, au coût d’usage
des bâtiments, aux choix de matériaux, aux recherches sur la
qualité environnementale… Les programmes sont généralement
petits, faute de grands terrains libres, ce qui demande aussi
d’être astucieux et inventif.
Le marché immobilier est porteur et cette bonne situation
économique permet une convergence de vues entre tous ceux qui
travaillent à fabriquer la ville. C’est un moment rare, il faut
en profiter. Des architectes, de 30 à 80 ans, réfléchissent avec
des promoteurs enfin détachés de leurs traditionnels
argumentaires de vente qui osent aujourd’hui des duplex, des
terrasses, des formes inhabituelles, des toits accessibles. A
leurs côtés, la municipalité sait imposer ses ambitions et les
tenir en termes de qualité architecturale comme de mixité. Tout
se vend à Paris et à n’importe quel prix. Comment produire des
logements de qualité à prix maîtrisés, voilà la question à
laquelle il faut trouver des réponses.
Des prix équilibréset accessibles
Encore abordable pour un premier achat, le 20 e arrondissement
semble avoir trouvé son équilibre en termes de prix, lesquels
n’augmentent plus depuis six mois mais ne baissent pas encore
pour autant, bien que le marché se tende un peu. « Les
appartements proposés au-dessus du prix du marché ne suscitent
plus d’intérêt, même s’ils sont en bon état et bien placés.
Alors qu’auparavant, les gens les visitaient, pour au moins
tenter de négocier. Il n’y a plus d’achats “coups de cœur”. En
revanche, les appartements présentés au prix du marché se
vendent aussi rapidement que ces trois à quatre dernières années
», explique Nadège Benguigui, de Century 21 Gambetta.
Et le prix du marché dans l’ancien, c’est quoi ? Entre 5 800 et
6 000 € le m 2 autour de la place Gambetta, autour de 5 550 € le
m 2 en s’en éloignant un peu, vers Pelleport, Saint-Fargeau ou
Ménilmontant, et entre 4 500 et 5 000 € le m 2 dans les
quartiers Saint-Blaise et Maraîchers, ou autour de la porte des
Lilas, au potentiel intéressant à court terme.
Autour du métro Pyrénées, où les réhabilitations d’immeubles se
multiplient et où les commerces deviennent plus chics, il faut
compter entre 200 000 et 250 000 € pour un 2-pièces d’environ 45
m 2 , et autour de 330 000 € pour un 3-pièces. « Les
transactions sont plus longues à se faire. Les acheteurs
réfléchissent davantage, car ils doivent souvent s’endetter sur
25 à 30 ans », reconnaît Jérôme Bœuf, de l’agence Century 21
Pyrénées. La demande reste importante sur les studios et les
2-pièces, en particulier de la part des investisseurs. »
Le 20 e était autrefois truffé de programmes en construction, il
n’en reste plus aujourd’hui que deux en vente, rue des Rondeaux
et boulevard Davout.
+ 10,6% en un an.